房贷提前全额还款划算吗

全款买房、提前还贷？你以为的省钱法都是错的

对于很多房奴来说，有足够的资金一次性付清购房款绝对是一件好事，但实际上一些普通人认为省钱的方式可能是错误的。

全款买房理想吗？不要！

比如你想买一套50万的房子。首付20%(目前支持首付20%的城市不多，以三个为主)。你需要准备10万的首付，剩下的40万向银行贷款。假设贷款期限为30年，目前商业贷款利率为4.95%，那么30年后，你将向银行归还共计764246元(其中本金40万，利息364246)。到了这个数字，很多人都直呼银行真硬。总还款额是贷款的两倍，利息和买房的钱差不多。然后他们支付所有他们能支付的钱。

其实你忽略了一个问题:钱在贬值，房贷利息也在贬值。我们可以换一种方式认为是折旧费，折旧费的利率定为4.95%。只要除首付外的那部分购房资金超过4.95%的年化收益，那么贷款是完全划算的！目前市面上很多理财服务的收益率都在5-6%，可以用来投资、还贷、盈余。

如果除去首付剩下的40万用于理财，年化收益率8%。40万存30年，年化收益8%。每月可提取2935元，累计本息可为1056620元，1056620-764246 = 292374。你也多赚了近30万。

提前还贷省利息？不要！

提前还贷是指借款人向银行申请提前还贷，并保证上月未逾期，当月贷款归还；按照银行规定的日期一次性还清全部或部分贷款。购房者需要知道的是，提前还款并不是像我们想象的那样被银行“待见”。一不小心，除了还贷可能还要支付违约金。

目前商业银行提前还贷有几种方式:一是无论何时还款都不收取违约金。二是一定期限内(3个月、半年、一年)不允许提前还款，此后不收违约金。第三，部分银行规定提前还款要收违约金。有的是按本金的百分比计算，有的是收取几个月的利息。

提前还贷并不是每个人都适合的。比如，公积金贷款经过多次降息后，五年期以上贷款利率已降至3.25%。与其提前还款，不如把这笔钱用于理财。现在，低风险的货币基金收益率已经上升到4%以上。签订了利率30%左右的商业贷款的借款人，也可以按照上述情况处理。

同时，等额本息还款时间超过5年的借款人，不适合提前还贷。因为按照银行等额本息的还款方式，贷款期限过半意味着提前还款过程中已经偿还了一半以上甚至近80%的贷款利息，剩余的月供绝大多数是本金，所以提前还贷意义不大。

此外，如果你手头有其他更好的理财项目，收益率超过房贷利率的借款人，对流动性有较高需求的借款人，没有必要选择提前还贷。但对于不会理财，对债务极度敏感的借款人来说，提前还贷也是不错的选择。