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客观1.小区概况
金隅泰和园位于朝阳区朝青商圈高井北街7号，是大理耀鹏房地产开发有限责任公司建设的板塔结合社区，塔楼为28层或29层，板楼为11层或14层，占地面积为7.69万㎡，共11栋楼3031户，容积率为2.0，是一个大型体量社区。楼栋为一梯四户、两梯四户和两梯五户设计。
1.1基础设施
小区物业为北京宏丰行物业管理有限责任公司，物业费为2.02元/㎡/月-2.04元/㎡/月。物业主要服务项目有24小时保安执勤、社区活动、日常清洁、设施维修等。
小区绿化率为35％，楼栋四周有不同占地面积的绿化空间，种植有龙爪槐、马蔺草、玉簪、芍药、鸢尾属、月季等花草树木。
（花园绿化景观）
（花园绿化景观）
小区内人车不分流，小区分为地上停车和地下停车，车辆从南门进入，进入车库需要扫描车牌，车位数量750个，地上停车费为1500元/年，地下停车费为4200元/年，小区暂时不能安装新能源充电桩。
（地下停车位）
（地下停车位）
小区供暖为集中供暖，供暖费为30元/㎡。
1.2建筑品质
小区建筑年代为2008年-2016年，小区是纯中式建筑风格，钢筋混凝土结构，小区外立面底部三层为砖红色，上面为米黄色和灰色搭配，外墙为涂料设计，有保温防潮设计。
（楼栋外立面）
（楼栋外立面）
1.3楼栋大堂
小区单元门为不锈钢门，门口安有摄像头，并设有步行台阶和无障碍通道。单元楼门口处均设有智能人脸识别门禁，楼栋内有收件箱、物业宣传公告栏等，楼道墙面为白色和绿色涂料衔接，并安有声控灯。
（楼栋门禁）
（楼栋墙面）
1.4户型分析
小区共11栋楼3031户。现有58㎡-59㎡一居、73㎡-81㎡二居、77㎡-89㎡三居、88㎡-89㎡四居，其中两居和三居每栋楼都有分布。主力户型有80㎡两室一厅一卫，其中主卧朝南且带有阳台，次卧、客厅和厨房均朝北，卫生间朝西。主力户型还有88㎡三室一厅一卫，主卧和两个次卧均朝南，其中主卧带有阳台，厨房朝东。
1.5内部配套
小区内有健身设施、儿童游乐设施、垃圾分类箱、公告栏、快递柜、充电桩等。
（充电站等配套）
（充电站等配套）
（充电站等配套）
2.周边配套2.1交通配套
小区2公里内暂无地铁站，距离相对较近的地铁站是高碑店，距离小区2.2公里。
（地铁站）
（地铁站）
距离小区776米处有朝阳路高井公交站，可乘坐488路、517路、615路等公交车，517路公交车可通往四惠枢纽站、四惠东站、高碑店桥北等站；距离小区876米处有民航医院公交站，可乘坐350路、411路、451路等公交车，其中350路公交车可通往呼家楼东、呼家楼北、东大桥公交场站等站。
小区周边1公里内有汇星路、黄杉木店路、朝阳北路，朝阳北路为双向六机动车道，黄杉木店路为双向单车道，汇星路为双向两机动车道。从小区自驾走朝阳路、定福庄西街到北京市朝阳区S50（远通桥），其中朝阳路为双向四机动车道，定福庄西街为双向两机动车道，全程共3.4公里，5个红绿灯。
2.2商业配套
小区周边1公里内有鲜时汇生鲜超市、爱便利超市、华欣超市（太平庄店）、剧本超市、华联超市。小区周边1公里内有中国银行（青年路支行）、中国工商银行（北京高碑店支行）、中国农业银行（北京财满街支行）、中国建设银行（财满街支行）。
（楼栋外部底商）
（楼栋外部底商）
佳亿·青年汇距离小区2.5公里，里有便民超市、孙鲜森花舍、味多美、麦当劳、村上一屋、金牛道乐山跷脚牛肉等店。朝阳大悦城距离小区2.8公里，内有COACH、Dior、MAC专卖店、哈根达斯、维多利亚的秘密、喜茶等店，是集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体的购物中心。
2.3医疗配套
小区周边1公里内有睿泽口腔、北京叠彩园诊所、北京星牌建材有限责任公司-卫生所。
民航总医院距离小区1.1公里，民航总医院创建于2007年，位于北京市朝阳区东部，医院设有消化内科、神经内科、肾内科、骨科、泌尿外科、神经外科、妇科、产科等科室，是一所三级综合性医院。
（民航总医院）
北京市第一中西医结合医院（CBD院区）距离小区5.8公里，医院位于北京市朝阳区金台路，医院设有心血管内科、外科、儿科、急诊科、骨科、妇产科、放射科等科室，是一所三级甲等的中西医结合医院。
2.4教育配套
小区周边1.5公里内有朝阳区朝花幼儿园（汇星园）、中少手拉手幼儿园、理德斯森林幼儿园、郝德瑞吉欧幼儿园、北京海实幼儿园。
小区附近3公里内有中国传媒大学附属小学（低部）、朝阳区星河实验小学、星河实验小学、甘露园小学、康乐园小学。
小区周围3公里内有北京市第八十中学管庄分校（汇星校区）、定福庄中学、中国传媒大学附属中学、北京市电气工程学校、北京市润丰学校（东校区）。
2.5生态休闲配套
小区周边1公里内有星期八台球俱乐部、北京雪豹搏击泰拳俱乐部、YMCA财满街游泳俱乐部。
小区周边有卜蜂莲花生活超市。
距小区1.6公里内设有3A级兴隆郊野公园。兴隆公园（原名兴隆片林）初始建于1992年2月22日，1995年12月建成，总占地面积1017亩，建有八座小山、45亩人工湖，总投资约3000万元。湖面上的白玉石桥成为一座中心景观，湖面西侧为水榭，南侧山峰上建有一座八角重檐亭，北湖边为揽月亭，公园内有各种乔灌木2万余株，建成了初期的兴隆片林。 2002年3月被北京市园林局批准为北京市一级公园。
（兴隆公园）
（兴隆公园）
京城梨园距离小区3.4公里，京城梨园位于北京市朝阳区平房地区，占地面积930亩，公园内有梨园舞台、梨花草坪、梨花广场、梨园别苑等景点，还设置了篮球场、健身器材、足球场等设施，是免费对游人开放的郊野公园之一。
北京欢乐谷距离小区8.8公里，位于北京市朝阳区东四环四方桥东南角，占地56万㎡，主要景观有古玛雅雕像、探险家树屋、玛雅喷泉等，游玩设施有欢乐世界主题漂流、潜水鱼、模拟过山车等，是国家4A级旅游景区。
2.6嫌恶设施
（小区东侧有高压线）
（小区东侧有高压线）
主观1.前言
恰巧是六一儿童节，和小伙伴们相约到兴隆公园游玩，站在湖边，感受着暖洋洋的风轻轻吹过脸颊，闭上眼享受着这一刻带来的宁静，睁开眼后发现湖对岸不远处居然有不少高楼，内心瞬间萌生出一个想法：如果以后我自己的家就在这样的公园旁边，那将会是一种怎样体验？一定特别开心！于是怀着激动的心情，查阅了一番信息，如愿以偿了解到了这个住宅项目—金隅泰和园。
长工对这个直线距离到兴隆公园不足一公里的金隅泰和园产生了极大兴趣，于是拿着地图开始研究，发现不止有地铁，公园，附近还有很多的大型商超，完全不用担心日常生活所需和娱乐要求，实现了长工对住宅的基本幻想，能在北京这样一个寸土寸金的地方，找到这样既能享受远离城市的宁静，又可以随时融入首都繁华的地界，太不容易了！
看到这里，已无心在公园继续留恋，怀着一丝紧张又有一丝喜悦的心情来到了金隅泰和园的大门前。
2.小区感受小区亮点1.公园式小区环境
进入金隅泰和园小区里的时候，发现这的环境真是不错，几乎走的每一步都可以看到不同的绿植，从高层看小区就好像是盖在山上的一样，绿化覆盖面非常广，而且多数植物都有自己的“身份牌”，回想了下之前踩的小区情况，好像只有天润福熙大道会如此介绍绿植，但是人家那个小区可是小豪宅呀，所以对这个小区的好感度一下子拔高了不少。
（小区花园）
（小区花园）
2.内部配套比较齐全
小区里的健身器材虽然相对简单，但自有它的优点。大家可以利用零碎时间来锻炼，也许你花在去健身房路上的时间，就够你在小区的健身区里完成一天的锻炼量了。它还可以寓练于乐，小区里都是熟人，一边锻炼一边聊家长里短，一点都不枯燥。
小区还设有电动车充电桩，带有充满电后自动停的功能。不止如此，一进大门的时候，长工就注意到了一款小型迷你消防车，玲珑小巧的红色车身简直太吸睛了，而且别看它“长”得微型，但功能俱全，能够轻松穿行于较窄的小区路面，并实现高效快速处置初期火灾的目标。
（内部配套）
（内部配套）
（内部配套）
3.小区物业特别负责
在这次踩盘的时候遇到了两次小区物业人员，她们在察觉我们不是业主的时候主动跟我们打招呼，并且询问我们有没有什么问题，当第一次被叫住的时候，长工还以为要被驱赶了，没想到他们并没有因为我们不是业主而忽略我们，反倒特别热情地帮我们解答，没有一点点的不耐烦，给物业人员点赞点赞。
同时从每个楼栋里展示的信息能看到，小区物业会不定期地组织业主参加一些活动，氛围是真的很不错。
（小区物业内部照片）
（小区物业内部照片）
4.小区楼体、楼道维护较好
作为一个已有九年楼龄的房子，墙面依旧保持得像刚刚盖的一样，长工之前踩盘的小区墙面不是涂料掉色就是特别不耐脏，而金隅泰和园的墙面真是很取巧，首先颜色就特别耐脏，其次是楼体底部也没有贴瓷砖，这样就不会脱落，而且砖体分隔都是大面积的，让人看着就很大气。
（小区墙面）
而楼道内的墙体维护得也很好，底部是绿色涂漆，不会被人踢脏，上面是白色的，看着非常干净整洁，尤其一层走廊处还有一扇窗户，绿色加白色的配置本身就很亮堂，再有采光，更让人感觉楼道很宽敞明亮了。
5.周边配套齐全
商业对于购房者来说是不可少的，而这个小区楼栋四周的底商就很丰富，像有百康药房、志广果蔬、洗衣洗鞋店等，满足日常生活的基础需求，出大门就能买菜、买生活品，非常方便，同时周边还有一个大型生活超市，要啥有啥。
（小区商业）
（小区商业）
而且朝阳大悦城的加持更是让这个小区备受人们关注。长工和小伙伴们从小区南门打车到大悦城只花了11分钟，打车就16块，2公里左右。但一些假日打车估计要时间长，因为路程中会途经民航总医院，人多、车多，很堵，如果秋天不热的情况下，走过去也是可以的。
（小区周围地图）
（大悦城）
（青年汇）
还有就是小区周边的生态配置，绝对是顶配！开篇就提了，该小区临近兴隆公园，如果你以为只有这一个，那你就眼光短浅了，来给大家看看地图。
（小区周围公园）
小区槽点1.门岗管理不严格
有好就会有坏，没有一个小区是十全十美的，抛开物业人员的热情友善来说，该小区其实有点属于半开放式的，虽然有摄像头和机动车门禁，但是外来人员可以自由进出。进入小区的时候保安也没有登记，也没有询问，给人很不安全的感觉。
同时，小区内住户会在楼道内堆放自己家的个人物品，想一下，如果你生活在这样的环境里，每天乘坐电梯上下楼，看着脏乱的杂物总会影响心情，安全隐患也是有的。
（小区门口）
（小区楼道）
（小区堆放杂物）
2.地上人车不分流，车位紧张
这个小区的车位真不是一点半点的紧张，而是非常非常紧张，在和物业人员交流的时候，对方给出的答复是：“你就算排号，也要等个2、3年”。长工直白的理解就是，车位的事，你就不用想了，轮不到。
地下车位的抢手程度就不用说了，地上车位也非常拥挤，会有乱停乱放的情况。踩盘过程中，看到一辆车为了倒出去硬生生的从一个石墩上开了过去，底盘和石头发出的摩擦声音，真是肉疼。
（小路停放的车）
3.幸福说
总体来说，长工还是很推荐该小区的。首先，小区内部环境较好，绿化覆盖面积大，因为两限房的限定，让这个小区居住人群结构单一，不复杂，同时楼龄新，所以建筑品质良好，基础配套维护完善，但是要注意下，两限房转商会有35%的土地收益等价款，所以建议购买已经转商后的房子哈，多一事不如少一事。
其次，再来说下外部条件，这个小区的地理位置还是很不错的，距离国贸CBD约7.7公里，在不堵的情况下也就20分钟，而且小区周边商业、生态、医疗、教育资源配套成熟，有年轻人喜欢的大悦城，还有适合老一辈人休闲健身的各种公园，所以不管是以家庭为单位的人群或者年轻的单身群体，都可以考虑该小区。但是依旧要提示下，小区距离地铁还是有段距离的，可能对上班族来说不是个好消息，所以非常在意这点的还是要综合衡量下。
三、价值分析1.区域价值1.1区域现状
金隅泰和园地处朝阳区中部的朝青商圈，位于东四环、东五环之间，该商圈东与东坝和定福庄紧密衔接，再往东侧就是环渤海经济圈到达北京的第一站——通州，西侧临近朝阳公园，南有高碑店，尤其西南向是国际焦点区域CBD，所以朝青一直被京城地产公认为理想的CBD生活区，被称为"CBD后花园"和"CBD商务服务区"，是CBD白领人士置业的理想区域之一。
优越的地理位置让朝青板块不断承接着外溢需求的涌入，发展至今，已经从昔日脚手架纵横、塔吊林立的区域，摇身一变成为人流密集的生活区。这一过程中，自然也吸引了不少中高档地产项目扎堆聚集，像国美第一城、天鹅湾、首开熙悦尚郡、华纺易城等。
2009年的活力东方购物广场、2010年的朝阳大悦城，商业配套的逐渐完善让朝青板块更加被人们熟知和认同。而对于该板块而言，生态和产业也是吸引人群驻足的两大优势。
生态休闲方便，板块内有朝阳体育中心、京城体育休闲公园、京城森林公园、儿童主题公园、朝阳区平方公园、星河湾生态公园等，且板块南侧就与国家AAA级旅游景区兴隆郊野公园毗邻；产业方面，板块有铜牛电影产业园、猎豹移动全球总部、北京市文化创意产业集聚区、爱工场第五文化产业园、姚家园产业园等，人才带来的消费动力给朝青板块不断输入新的活力。
楼市方面，截至2012年6月，该板块暂无新房供给，均以二手房为主，可选择性较多。
1.2地块价值
截至2021年6月，朝青板块近5年内并无土地出让计划，且周边商圈也无土地供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，距离现在最近的一块土地出让是朝青板块南侧的百子湾商圈，是2014年1月9日成交的一块住宅混合公建用地。
朝青板块及周边商圈均开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，且不会对板块内的二手房市场造成冲击。
1.3发展前景
作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减，从官方发表的2017年—2035年分区规划看，朝阳将建设具有国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区，朝青商圈自然也会受整个大环境影响，随之发展。
朝青板块北部西侧临近北京朝阳站，该站已于2021年1月22日投入使用，是北京铁路枢纽六大主站之一。北京朝阳站集客运专线、普速铁路、城市公交、轨道交通等基础设施于一体，未来将成为北京东北部地区新的大型综合交通枢纽。随着该站不断完善建设，交通、人口带来的红利会很大程度辐射到朝青板块。
地铁3号线已于2016年4月开工建设，预计于2023年开通运营一期工程西段，其中在朝青板块将设置体育中心站，从该站往西行驶可到达北京朝阳站，极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。
北京地铁22号线的规划，将串联CBD 核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区，成为北京与河北之间首条跨省地铁线路，该线路在朝青板块最南侧设置有甘露园站，轨交建设是一个区域发展的重要因素之一，相信未来22号线的建成通车也将会给朝青板块带来不小的红利。
2.小区卖点
小区是两限房出身，需按照约定限制套型比例，所以不会有很大面积的户型，像有58㎡-59㎡一居、73㎡-81㎡二居、88㎡-89㎡三居、88㎡-89㎡四居户型，总价291万起，较适合刚需上车群体，但是要注意两限房转商交易需要缴纳35%的土地收益等价款，如果购买已经转商后的房子，就可以不用缴纳了。
小区内部配套完善，绿化环境好，楼龄新，且受限于两限房的购买资格，该小区居住人群单一，不复杂，楼栋楼体维护较优，整体居住品质相对较好。
外部条件方面，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，大门四周底商满足生活各个方面，且2公里处还有朝阳大悦城和佳亿青年汇，满足不同年龄段购物需求。
周边教育资源相对充足，小区北侧就是第八十中学管庄分校（汇星校区），东侧一路之隔就是朝阳区朝花幼儿园，家长接送孩子方便。
生态休闲资源是这个小区非常明显的一大优势，小区东侧就是一块占地面很大的绿化空间，满足居民日常健身跑步需求；北侧3公里范围内有三个大型公园，譬如星河湾生态公园、朝阳区平房公园等；南侧1.6公里处还有兴隆郊野公园。
3.购买指南3.1价格分析
（小区价格走势图）
截至2021年6月20号，小区挂牌房源共31套，占全房源的1.0%。根据幸福里app查询，金隅泰和园6月挂牌均价59722万元/㎡，环比上涨0.37%，从近6个月的价格波动趋势来看，该小区呈现稳中有升态势，但均在正常波动区间内。
具体购房成本方面，拿在售的58.3㎡一居室为例，报价315万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套净首付约为121万，二套净首付约为196万。
3.2户型分析
截至2021年6月20号，小区在售的两居室户型占比较多，为20套；其次为一居室，共5套；三居室和四居室分别为3套和2套。
户型面积：79.23㎡两居
（户型图）
户型亮点：
1.主卧和客厅朝南，且次卧有一个南向窗户，光照好。
2.户型大致方正，没有浪费空间
3.阳台利用空间面积大
户型缺点：
1.厨房位于两个卧室中间，容易产生噪音
2.次卧窗户和厨房窗户临近，易产生油烟倒灌
户型面积：58.13㎡一居
（户型图）
户型亮点：
1、卧室带阳台，利用空间面积大
2、户型相对方正，无浪费空间
户型缺点：
1、卧室、客厅东向，采光不足
2、暗卫，通风差
3.3楼栋选择
金隅泰和园小区东侧有高压线，在意的人群可以不考虑1号楼、5号楼和6号楼，但1号楼和6号楼呈“L”走向，可以根据不同单元进行选择；小区南侧的10号楼、11号楼楼下有底商，会相对吵闹，影响楼上住户休息，可以优先考虑其余楼栋。
3.4推荐人群
小区宜居属性高，环境好，且周边医疗、生态配套完善，很适合以家庭为单位的人群居住。
小区户型覆盖面积段较小，上车门槛低，适合朝青商圈上班的刚需人群，譬如铜牛电影产业园、大悦城等的工作人员。
小区距离国贸CBD约7.7公里，适合CBD商圈附近的工作人群。
4、小区对比4.1 新房对比
截至2021年6月20号，朝青板块暂无新房项目供给，周边临近板块仅有东坝目前有一在售新房项目，为首城珑玺，距离金隅泰和园约9公里，但该项目为别墅，总价2930万/套起，所以从总价和购房人群角度看，两者不形成对比竞争关系。
4.2 二手房对比
小区周边二手房较多，基于价格、地段、商圈考虑，故选择相对临近的富华家园和阿曼寓所进行对比。
（二手房对比图）
声明：因时间、市场、政策等因素均会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。 本文中所有文字、图片，未经许可不得转载。 踩盘时间：2021年6月4小区概况
导语
珠江绿洲地处北京东五环与东六环之间，属于朝阳区的双桥商圈。小区北侧是主干道京通快速路，沿京通快速路向西经过远通桥、四惠桥和大望桥可通往大望路和国贸等地，西北角是传媒大学地铁站。珠江绿洲的建成年代为2003年至2007年，分四期建成，共16栋楼，由6栋板楼和10栋塔楼组成。小区为欧式建筑风格，户型有圆弧形的飘窗设计，整个园区楼栋由西至东分布，内部景观主要集中在中西部。珠江绿洲
商圈：朝阳-双桥
小区外立面
基础信息
建筑年代：2003年-2007年
建筑类型：塔楼/板楼
楼栋总数：16栋
房屋总数：2507户
车位数：地下/600
车位配比： 1：0.8
停车费地上：300元/月/位，地下500元/月/位
物业公司：北京珠江世纪物业管理有限公司
（电话010－65403901 010－65403902）
物业费用：2.48元/平米/月
开发商：北京合生绿洲房地产开发有限公司
小区类型：商品房/私产
小区别名：珠江绿洲家园
小区沙盘
小区沙盘
小区入口
珠江绿洲共有6个门，分别是南1门、南2门、南3门（南门）、南4门、北门和北1门，其中北门是正门，进出每个门时均有门禁，且24小时有保安值班。
1、南门（南3门）位于9号楼与10号楼之间，平时是行人进出口；
2、北门位于2号楼和5号楼之间，平时只能供行人出入；
3、北1门位于19号楼与20号楼之间，平时可以供行人和车辆进出；
4、南1门位于20号楼旁，平时可以供行人和车辆进出；
5、南2门位于12号楼与15号楼之间，平时可以供行人和车辆进出；
6、南4门位于7号楼旁，平时可以供行人和车辆进出。另外，小区地下车库的入口位于1号楼与2号楼之间，出口位于5号楼和6号楼之间。
建筑特点
珠江绿洲16栋楼均为钢混结构，楼外立面为白色的贴砖。小区塔楼的楼栋外观设计采用欧式建筑风格，房屋大多帯有180度的绿色落地飘窗，且三期和四期的顶层帯有露台；板楼则带有中式风格的特点，整个小区的楼栋采光效果比较好。
楼栋分布
珠江绿洲共16栋楼，由6栋板楼和10栋塔楼组成。小区分为四期，一期（建成于2003年）为1号楼、2号楼、5号楼和6号楼，二期（建成于2004年）为7号楼、8号楼、9号楼、10号楼、11号楼和12号楼，三期（建成于2006年）为15号楼、16号楼和17号楼，四期（建成于2007年）为18号楼、19号楼和20号楼。整个小区楼栋分布由西至东，塔楼为31层，板楼大部分是10层。小区的电梯户数情如下：一梯三户：7号楼、9号楼、10号楼和12号楼；两梯四户：16号楼和19号楼；三梯七户：8号楼、11号楼、17号楼和18号楼；三梯八户：1号楼、2号楼、5号楼和6号楼；三梯九户：20号楼；三梯十户：15号楼。
珠江绿洲家园会所
电梯运行
珠江绿洲的每一栋楼均有电梯，电梯品牌是日立，每个电梯里装有监控，是24小时运行的无人值守电梯。小区特点
小区优点
1、交通条件便利：珠江绿洲北侧是京通快速路，南侧是广渠路，从小区北门步行至传媒大学地铁站约540米，从小区北门步行至梆子井东公交站约100米；北1门步行至茶家坟公交站约111米，对于在传媒大学就职的住户和在国贸、CBD上班的住户来说比较方便。小区缺点1、居住密度大：小区一共16栋楼，约2507户，相对来说，居住人口较多。
居住体验
居住人群
业主特征
初期在珠江绿洲小区购房的人群主要分为在国贸工作的白领、从事传媒工作的人群和传媒大学的教职工，因为小区北侧就是京通快速路和传媒大学，考虑到上班地点近和出行交通比较方便的因素，这几部分人群在小区买了房。
购房人特点
1、改善型的置换
小区多数客户因为想要改善居住环境在小区买房，有些是本小区的原住户，但大部分还是外来小区的置换。通常在小区住的比较久的人，因为熟悉了小区及小区外面的生活环境、商业氛围和交通条件，在想换大房子时依然会选择本小区。而外来小区的住户，一般也是看中了小区的交通条件和价格，在小区置换。
2、初次置业的购房者
这部分人群相对于置换型的客户就少了很多。2016年在小区买房的大多是在国贸上班的年轻夫妻，且一般都是带有小孩的。租客特点
在小区租住的人群主要有传媒大学的学生合租和以家庭为单位的整租。因为小区北侧就是传媒大学，学生上课比较方便，京通快速路和传媒大学地铁站同时方便了需要上班出行的住户。居住感受
内部环境
珠江绿洲北侧是绿洲家园社区文化休闲广场，广场里面有圆形广场，体闲座椅，健身器材，休憩廊亭等，从小区北门进入后便可看见圆形喷泉，喷泉在夏季时的周六日会常常开启。另外小区两处有小桥水系，一处在小区的西部位置，2号楼的南侧；另一处在小区的中部位置，主要在5号楼和6号楼的南侧。小区南侧出南门后是绿洲家园文化广场，广场内有休闲座椅。小区内还有健身会所，会所负一层有游泳馆，一层是健身器材，健身运动有地方可去。
社区氛围
珠江绿洲居住人群以年轻人居多，有部分是带着老人一起居住的，小区住户经常会在北侧的社区文化休闲广场内活动，比如跳舞和进行器材运动。小区的物业有时也会组织一些活动，一年两次的老年人免费体检，春节时用彩灯装饰小区。
文化广场
小区交通
道路路网
南侧：惠河北街。再往南是广渠路，广渠路为双向6车道，向西可至东三环双井桥、向东可到通州区通朝大街；北侧：建国路、京通快速路。京通快速路是双向8车道，是北京市通往通州区的一条城区快速，从京通快速路可经过远通桥、四恵桥和大望桥，直到东三环与东四环之间，到达大望路等地。
轨道交通
距离珠江绿洲比较近的地铁站是八通线的传媒大学站，根据百度地图显示，从小区门步行至传媒大学地铁站约540米。地铁八通线，是连接北京城区及东部通州新城的一条线，西起四惠站，东至花庄站，途经传媒大学、管庄、通州北苑和梨园等地点。中途可换乘地铁1号线，可通往国贸、天安门和五棵松等方向。
公交线路
小区一公里范围内的公交站点有多个，其中距离小区比较近的是：梆子井东站和茶家坟站（两个公交站经过的公交线路相同）。1、茶家坟站：茶家坟站位于小区的东北角，根据百度地图显示，从小区北门步行至梆子井东站约100米，从北1门步行至茶家坟站约111米。从该站途经的公交线路有；397路：四惠枢纽站——大鲁店公交场站，可到达高碑店桥东和双桥农场等地；475路：四惠枢纽站——宇达创意公交场站，可到于家围和双桥西等地；506路：四惠枢纽站——常营民族家园，可到达常营和管庄等地；666路：大北窑东——京东运乔建材城，可到达新华大街和八王坟西等地。
出行场景
去上班
1、国贸和CBD从小区驾车至建国路，从建国路驶入京通快速路，根据百度地图显示，经过约11.3公里的距离可到国贸或CBD。如果选择地铁出行，可从小区步行至传媒大学地铁站，搭乘八通线至四惠站，换乘1号线至国贸站，路程约8.9公里。
去传媒大学
根据百度地图显示，从珠江绿洲小区北门步行至传媒大学南门约450米。
周边配套
商业配套
商业氛围
珠江绿洲虽然不是位于比较繁华的商业区，但是小区的商业配套也能满足住户的基本生活需求。小区里面有星光超市，南侧有超市发，大一点的超市还有东北侧的永辉超市。距离较近的商场有东星时尚广场和国泰百货，远一点还可以去经营范围更加广泛的朝阳大悦城。一般简单的买菜可以在小区的超市和南广场的蔬菜车，比较大的菜市场有通双里农贸市场，位于珠江绿洲的东南侧。
去超市
小区内部有星光超市和7-ELEVEn便利店，星光超市满50元时可以送货上门，南侧有超市发，经常去的大超市有永辉超市。超市发：位于三间房乡新村一期艺水芳园1/2号楼裙房门前广场，在小区的南侧，规模不算太大，价格相对要实恵一些，小区住户经常会来这里购物。根据百度地图显示，从小区南门步行至超市发约290米。永辉超市：位于北京市朝阳区三间房双桥路3号万达广场，在小区的东侧，超市共有两层，出售的货物比较齐全，蔬菜经常会有促销活动。根据百度地图显示，从小区北门步行至永辉超市约1.7公里。
去市场
小区住户买菜平常就在小区内的超市解决，每周二、周四和周日的时候，南门广场会有蔬菜车进入，想逛菜市场的话可以去定福庄农贸市场和北京通双里农贸市场。定福庄农贸市场：位于定福庄102号附近，市场蔬菜的价格优惠，在小区的北侧，根据百度地图显示，从小区北门步行约2．5公里可到。北京通双里农贸市场：位于双桥路100号，在小区的东南侧，市场出售种类多样，住户想逛大市场时通常会去通双里农贸市场，根据百度地图显示，从小区南门步行约2.1公里可到。
去商场
距离珠江绿洲比较近的商场有万达广场和国泰百货，远一点的还有朝阳大悦城和长楹天街购物广场。万达广场：万达广场位于朝阳区三间房双桥路3号，是集消费、娱乐和餐饮于一体的休闲购物场所。商场从地下一层至地上六层，各层主要经营了超市、珠宝饰品、餐饮美食、化妆品、服饰鞋包、儿童娱乐和影院等，商场有免费停车位，但车位数量有限。万达广场在珠江绿洲的东侧，根据百度地图显示，从小区南门步行约1.5公里可到。
从小区去青年路商圈的朝阳大悦城
朝阳大悦城：朝阳大悦城位于朝阳北路和青年路的交汇口，是朝青商圈中较大的商场，也是四周住宅区业主常去的商场。朝阳大悦城集中了地铁、公交等多种出行工具，交通极为便利，方便其他商圈的人前来购物。商场地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等于一体，拥有主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家。根据百度地图显示，从小区驾车至河北街，然后由高碑店路驶入兴隆街，途经甘露园中街和朝阳北路等交通道路可到朝阳大悦城，行驶路程约5.3公里。
百度地图
休闲娱乐
导语
小区的住户主要的运动场所就是出北门后往右走的绿洲家园社区文化休闲广场，广场里面有空旷的圆形广场、休闲廊亭和多种健身器材，小区里面还有带游泳池的健身房，距离小区较近的公园是杜仲公园和百花公园，远的还有兴隆公园。
逛公园
杜仲公园
杜仲公园位于三间房乡杨家沟，公园占地面积59.9公顷。园内种有七年生杜仲树两万八干余棵，还有银杏、樱花、石榴等灌乔木，建设有日月人工湖、卧龙喷泉假山和小花园等多个场所，适合休闲散步和休闲，是一处自然清新的郊野休闲场所。根据百度地图显示，从小区南门骑行约3.3公里可到。
百花公园
百花公园位于朝阳区东五环高碑店乡小郊亭，公园占地面积约33公顷。东侧是杜仲公园。公园以绿化为主题，大量使用花灌木、野生草本地被等，营造郊野特色的公园景观。根据百度地图显示，从小区南门骑行约2.1公里可到。
兴隆公园
兴隆公园位于朝阳区朝阳路兴隆庄甲8号，公园占地面积1017亩。园内建有八座小山、45亩人工湖，各种乔灌木8.1万余株，是休闲娱乐的好场所。根据百度地图显示，从小区出发沿建国路行驶可到兴隆公园，行驶路程约5.5公里。
文化娱乐
无
其他
壹健身珠江绿洲会所：位于朝阳区建国路18号院珠江绿洲小区3号楼，会所地下一层是游泳池，地上一层是健身器材等设施。小吃街：从传媒大学西门出口到定福庄西街，这条街道经营了多种小吃、服饰和各种小玩意儿，平时很多传媒的学生和小区的住户会去逛逛。
百度地图
医疗配套
综合医院
民航总医院
民航总医院，又名北京大学民航临床医学院，位于朝阳区东部、朝阳路南侧，是三级综合性医院。水平较高的科室是儿科、皮肤科和中医科。根据百度地图显示，从小区出发经过建国路和朝阳路等交通道路可到达民航总医院，行驶路程约6.1公里。
医疗卫生机构
定福庄西街社区卫生服务站定福庄西街社区卫生服务站位于朝阳区定福庄西街7号楼1单元101号，根据百度地图显示，从小区北门步行约1.2公里可到。
其他医疗机构
北京瑞丽妇科医院：位于朝阳区双桥地铁口桥南红绿灯西侧100米，在小区的东侧，根据百度地图显示，从小区南门步行约1.4公里可到达。北京城建安贞西里医院：位于朝阳区大黄庄南里14号楼，在小区的西北方向，根据百度地图显示，从小区北门步行约1.5公里可到。
百度地图
小区管理
物业管理
根据珠江绿洲小区住户的评价，小区的物业一般会认真负责的管理小区的各方面问题。如有住户遇到需要维修的问题时，在接到报修电话半小时左右物业能够上门服务，在不需要更换零部件时是免费服务。保洁人员每天会清理园区卫生，春夏的时候也会修剪绿植，走在社区道路时基本看不见地面垃圾。在节假日时，物业也会组织居民进行各种活动，来増进小区住户之间的相互交流，还会装饰小区环境，增添节日气氛。
安全防范
珠江绿洲小区是封闭式管理小区，进出每个大门时均有门禁，每个门口都有保安24小时轮流看守。在小区的主干道、大门口、各栋楼门口和电梯内设有监控保安偶尔会在小区内巡逻，小区内还设有警务工作室，没有太大的安保方面的问题。距离小区比较近的派出所是北京市公安局朝阳分局三间房派出所，位于建国路22号，在小区的西侧。
停车管理
珠江绿洲的停车分为地上停车和地下车库停车
地上停车：小区的地上车位是使用权车位，只能租赁，不能买卖，约1500个停车位，停车费为300元月。在小区20号楼的北侧有一片面积较大的停车位地下车库停车：小区的地下车库约有停车位600个，不能从地下车库直通楼栋，车库入口在1号楼与2号楼之间，出口在6号楼东南角位置，停车费为500元/月。目前小区的车位比较紧张，通常住户会将车辆临时停在通惠河畔的两侧，不收取费用
供暖
珠江绿洲的供暖是市政集中供暖，供暖费为每个供暖季30元/平米。
房屋租赁
租赁特点
在小区租住的人群主要有传媒大学的学生合租和以家庭为单位的整租。因为小区北侧就是传媒大学，学生上课比较方便，京通快速路和传媒大学地铁站同时方便了需要上班出行的住户。
承租建议
1、建议房东找正规中介登记出租自己的房屋，合理报价。2、检查并修复自己房屋内的日常使用家具或者电器，打扫干净房屋，有利于增加房屋的美观。3、要了解清楚租客的情况是一个人还是一家人，是否养宠物等情况。从而更好的出租自己的房屋，找到靠谱的租客。
出租建议
1、在看房时要了解房屋的家具电器是否能用、下水是否好用，防止后期因此而起纠纷。2、在签约时要仔细核对业主的相关证件，防止二房东的情况出现。3、找正规中介租赁房屋，防止被黑中介坑骗，避免不必要的损失。
房屋买卖
出售建议
建议业主参考市场行情以及自己房屋具体情况合理报价。
购买建议
建议选择自己比较适合的户型，能够符合住房需求。
购买须知
贷款
70年产权：商业贷款首套普通住宅可以贷款6.5成（非普通住宅首套6成），二套贷款4成（非普通住宅2成），年限上限25年，公积金贷款首套可以贷款上限120万，二套可以贷款上限60万，年限上限25年。
产权
珠江绿洲是70年产权的住宅，没有其他需要注意的事项。
税费
1、由于税费情况的决定因素具有多样性，所以具体住房的税费应以购房当时的政策及房屋本身实际情况确定。以上内容仅做参考其他
无
相似小区
周边小区
水郡长安
水郡长安地处北京东五环与东六环之间，属于朝阳区的双桥商圈。小区北侧约350米之内有建国路和京通快速路主干道，沿京通快速路向西经过远通桥、四惠桥和大望桥可通往大望路和国贸等地，东北角就是双桥地铁站。水郡长安的建成年代为2006年至2008年，共49栋楼，板楼和塔板结合的楼栋组成。
水郡长安
商圈：朝阳-双桥
小区攻略声明：
本篇小区攻略由北京好家好房小区编辑团队实地踩盘与好家好房商圈经理、经纪人合作完成。
信息来源：
除特别声明外，小区攻略内容信息通过咨询物业、经纪人、住户所得，部分信息来自北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会；与距离相关的信息均出自百度地图。
图片信息来源：
除特别声明外，小区攻略所用图片均由好家好房摄影师团队、编辑团队提供。免责条款：因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用
好家好房
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珠江绿洲家园北京市朝阳区建国路18号
城市：南京
楼盘名称：南京东城福园
公交线路：公交：东城福园周边有安广线、119路、803路、822路、808路、816路、816路等多条公交线路。乘坐803路、822路在东城福园站下车即可到达该小区。 地铁：邻近地铁1号线南延线 。
规划信息：其占地面积为19300平方米，容积率，绿化率20%，共19栋楼，停车位地面停车场
周边配套：幼儿园：交通局幼儿园、商业局幼儿园、供销合作总社幼儿园 中小学：南京市竹山中学分部、南京市江宁高级中学、天印高级中学、南京江宁科学园小学、竹山小学 大学：南京市江宁区老年大学、中国传媒大学南广学院 商场：祥泰百货商场、江宁陶瓷商场 医院：世纪现代妇科医院、江苏邮政老年康复中心 邮局：江宁邮局 银行：中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、兴业银行 其他：百醉轩、法兰西餐吧 、巴斗香烤鱼全国连锁、竹珍阁、泊岸餐厅、大升馆韩国料理、新东新粤菜馆、开心茶坊 小区内部配套：健身设施
（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）
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