昆明市土地估价管理规定

第一条　为适应社会主义市场经济的需要，培育和规范地产市场，维护土地所有者和使用者的合法权益，控制土地资产流失，根据国发〔1992〕61号文件《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》、国家土地管理局〔1993〕国土（籍）字第29号文件《土地估价机构管理暂行规定》、云南省人民政府《云南省国有土地使用权出让和转让实施办法》、昆政发〔1993〕130号文件《昆明市人民政府关于加强土地管理若干问题的通知》等有关规定，结合本市实际，特制订本规定。第二条　本规定适用于在昆明市行政辖区内进行土地估价和需要进行地产评估的单位和个人。第三条　本规定所称的土地估价，是指土地资产评估机构依据国家规定的地价评估程序、标准和方法对成片或宗地使用权价格进行土地资产评价和估算，以统一的货币单位确定评估对象价格的行为。第四条　土地估价机构实行资格认证制度。凡在昆明市行政辖区内从事土地资产估价的单位，均应按照国家土地管理局《土地估价机构管理暂行办法》（〔1993〕国土〔籍〕第29号）和市政府有关规定取得土地估价资格，并到昆明市土地管理局进行注册登记。未取得土地估价资格和未进行注册登记的机构，不得从事土地资产评估业务，其所出具的土地资产评估报告书无效，并承担由此给土地使用者造成的经济损失责任。第五条　土地资产评估价格，在昆明市城市规划区范围内的，必须经昆明市土地管理局确认后方可生效；城市规划区范围外的，必须经土地所在地县（区）土地管理局确认后方可生效。经市、县（区）土地管理部门确认的土地使用权价格，是实行土地登记、国有资产登记、以及土地使用权出让、转让、出租、抵押的有效依据。第六条　土地使用权涉及下列经济行为的，必须进行地价评估：

1、国有土地使用权出让的；

2、国有土地使用权转让、出租、抵押、交换、赠与，或以国有土地使用权联营、联建、合资、合作、作价入股的；

3、企业实行股份制、清产核资、兼并、分离、破产、拍卖涉及地产的；

4、农村集体经济组织以土地使用权入股兴办、联办企业的；

5、国家法律、法规规定需要进行评估的；

6、当事人要求进行土地评估的。第七条　国有土地使用权出让和划拨土地使用权补办出让手续时的土地资产价格，必须由市土地管理部门指定的土地资产评估机构进行评估；出让后的国有土地使用权因经济活动需要评估时，可由国有土地使用权人自行委托具备资格的评估机构评估。第八条　土地使用者应配合土地评估机构进行地价评估工作，如实反映用地情况和提交有关资料。第九条　土地资产评估工作必须执行地籍管理规定，遵循以土地定级为基础、土地级差收益为依据、市场交易为参考和客观、公正、科学的原则。第十条　土地资产评估工作按以下程序进行：

1、评估立项。需进行土地资产评估的单位或个人，应按本规定第五条向土地管理部门提交土地资产评估立项申请。土地管理部门在接到立项申请七日内应作出可否立项的决定。

2、委托评估。申请土地资产评估的单位在准予评估立项后，按本办法第七条规定办理委托评估手续。

3、宗地评估，按基准地价修正法、收益还原法、剩余法、市场比较法、成本逼近法和经市土地估价委员会认可的其它方法进行。任何一宗土地的资产评估，必须以一种方法为主，另一种方法校核，两种方法评估结果之差不得超过规定的标准幅度。所提交的评估报告必须有两名以上土地估价师签章。

4、土地资产评估结果必须报同级土地管理部门审核后生效。土地管理部门有权撤销明显失准的评估结果。第十一条　市、县土地管理部门对土地资产评估价格的确认，必须按照《土地管理法》和市政府关于土地管理的有关规定，参照土地区位、等级、用途、用地方式、使用年限、容积率等因素，结合当地的实际情况进行。第十二条　土地估价机构的资格认证、地价评估和确认实行有偿服务。地价评估收费标准按国家物价局、国家国有资产管理局（92）价费字625号文执行，其它的收费标准，由市物价局与市土地管理局制定。第十三条　本规定由昆明市土地局负责解释。第十四条　本规定自公布之日起施行。

土地评估方法如下：

市场比较法

市场市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。

根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。

收益还原法

收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。

从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。

由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。

收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。

成本逼近法评估地价的程序可分为以下几个步骤：

1、确定土地取得费用；

2、确定土地开发费用；

3、计算税费；

4、计算投资利息；

5、计息投资利润；

6、确定土地增值收益；

7、计算、修正和确定土地估价结果。

将GIS技术和评价方法有机结合，在理论、方法和技术上对土地质量评价进行了设计和研究 该研究的目的在于提出一套较为完整的以信息技术和模型为支撑、以数据库为平台的土地质量评价方案对怀化市内的各类土地资源，划分土地评价单元的质量等级本研究中利用GIS及统计软件，在数据库中完成数据的储存与调用，并提交数字化土地质量评价图 土地质量评价过程中综合利用了MAPGIS软件、建设数据库采用的VisualFoxPro和统计用的DPS软件评价方法中使用专家选择法选择评价因子，利用主成分分析法确定评价因子权重并计算评价分值 数据库是利用GIS软件进行土地质量评价的中枢，本研究所有数据的流动都以Visual FoxPro为核心展开，实现了数据流的畅通，对于在大区域下的数据的存储、整合与调用进行了有益的尝试 最后，本文以怀化市为例，应用建立的土地质量评价方案进行分析与 *** 作，对全市范围内土地进行了质量评价，共提交五个等级的土地质量评价结果图实证研究表明评价结果与怀化市实际土地利用较为相符，并且挖掘出了土地开发潜力，对进行土地结构调整，土地利用、整治、保护措施的拟定等项工作提供了科学依据和参考 本文的特色之处在于将前沿的GIS技术与土地质量评价的理论和方法有机结合，实现了多种国内先进的地理信息系统软件、统计模型和数据库的整合，探讨了数字化的土地质量评价技术，为土地利用的规划和管理提供了可靠的依据

标题:土地质量GIS技术主成分分析法评价方法权重计算

开发区土地集约利用评价工作通过定量评价与定性分析相结合,整体评价与典型分析相结合,实地调查与统计分析相结合进行。评价内容主要包括土地利用状况调查、程度评价、潜力测算3大部分。其中,土地利用状况调查采用资料查阅、实地调查与遥感影像判识等方法,调查主要内容包括土地利用状况、用地效益、管理绩效、典型企业等,采用Excel等办公软件对调查数据进行处理;程度评价采用多因素综合评价法,选取对土地集约利用有主要影响的土地利用状况、用地效益、管理绩效作为计算土地利用集约度综合分值的评价因素,并按照《开发区土地集约利用评价规程(试行)》要求计算各指标现状值,依据特尔菲法专家意见确定各因素权重值,采用目标值法、专家咨询法等确定评价指标理想值,运用理想值比例推算法确定指标实现度分值,最终计算土地利用集约度分值;潜力测算包括扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力,各潜力测算依据《规程》要求进行,并测算尚可供地年数。最后,编制成果图件,编写土地集约利用评价报告。具体评价技术路线见图86。

图86 开发区土地集约利用评价技术路线图

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