房地产工作计划书

一、策划的总体思路

1.全面把握:首先是建立在对当前最优产品设计与 *** 盘策略的全面把握之上的,全面掌握他人犯下的错误,避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。

2.项目对接:强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究,并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合,从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。

3.创新超越:每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平,通过在未来领域的积极开拓,不仅为项目自身创造出竞争优势,还可以为地产企业奠定行业地位。

二、项目背景

1.用地概述

本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”,规划用地位于XXXX西路北侧,XXX路东侧、XX中路西,北至金凤凰广常本地块总面积为11400㎡,其中出让面积9327㎡,规划区间道路面积2073㎡,区间道路由受让方按规划要求建造。

2.项目规划

商业形式:独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局

住宅形式:小户型酒店式公寓布局(不含返迁楼)

2.1商铺部分:约15000㎡

2.2商住部分:

销售住宅:约17000㎡

返迁住宅面积:约10000㎡

2.3绿化面积约3000㎡(包括平台绿化)

2.4地下建筑:约6000㎡

3.相关部门给定的规划设计要点

XX市规划局建设用地规划设计要点(略)

4.用地红线图

(见附件)

三、企业资源分析、企业目标的界定

---效益和品牌

1.项目销售按目标计划顺利完成

1.1短期销售必须成功,顺利渡过项目风险期,实现资金流的良性运作,确保后续开发资金。

1.2总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。

2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

2.1借助项目运作的成功,永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。

2.2综合提升XXXX房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。

四、核心目标——树立品牌

原理:达到商业房地产的三赢境界

品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则,需要有品牌时代的语言与消费者对话,这种全新的沟通语言与游戏规则,就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品,而更是房地产品牌,品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌,需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。

品牌经营与消费者处于动态的平衡,消费者不断将自身的体验反馈给经营者,经营者对房地产品牌进行维护与调整,使品牌体验不断更新,品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活,形成强大的品牌势能:消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。

五、项目开发总建议

引进先进的商业规划,特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过前期招商,引进众多国内、国际知名商业企业和品牌,颠覆旧有商业格局。注意引入商业物业和统一运营管理概念,对项目精心包装。通过超常规宣传,通过事件营销进行造势炒作,让该项目的开发成为当地市民关注的热点,并形成良好的口碑并且节约宣传费用。通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”,推出短期租赁政策,尽量降低投资门坎,使项目积聚大量的潜在客户群。

2017房地产工作计划书【二】

房地产行业前几年最中国是最火的行业,房价节节攀升,房地产行业迎来了大发展时刻,可是也产生了很多的泡沫经济。随着全球金融危机的到来,中国的房地产行业迎来了很大的考验,房子卖不出去,房价步步走低,导致中国经济的发展也出现很大的放缓。国家正在想出各种办法来促进内需的消费,希望能够快速的增长中国的经济。

20XX年是我们**地产公司业务开展至关重大的开局之年,对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说,也是一个充满挑战,机遇与压力并重的开始的一年。因此,为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识,充分认识并做好厂房中介的工作。为此,在厂房部的.朱、郭两位同事的热心帮助下,我逐步认识本部门的基本业务工作,也充分认识到自己目前各方面的不足,为了尽快的成长为一名职业经纪人,我订立了以下年度工作计划:

一、 加强自己思想建设,增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。 积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

二、 制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面,不断调整经营思路的工作,学习对于业务人员来说至关重要,因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容,知己知彼,方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

三、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工,本人通过对此业务的接触,使我对公司的业务有了更好地了解,但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷,希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训,以便于工作起来更加得心顺手。

1、年底的工作是一年当中的顶峰时期,加之我们一年的厂房推界、客户推广,我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作,并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!

2、 在第一季度,以业务学习为主,由于我们公司正值开张期间,部门的计划制定还未完成,节后还会处于一个市场低潮期,我会充分利用这段时间补充相关业务知识,认真学习公司得规章制度,与公司人员充分认识合作通过到周边镇区工业园实地扫盘,以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况通过上网,电话,陌生人拜访多种方式联系客户,加紧联络客户感情,到以期组成一个强大的客户群体。

3、在第二季度的时候,公司已正式走上轨道,工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期,在对业务有了一定了解熟悉得情况下,我会努力争取尽快开单,从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工,让厂房部早日成长起来。

4、第三季度的“十一”“中秋”双节,市场会给后半年带来一个良好的开端,。并且,随着我公司铺设数量的增加,一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了,为年底的厂房市场大战做好充分的准备。我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

以上,是我对20XX年的一些设想,可能还很不成熟,希望领导指正。火车跑的快还靠车头带,我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望20XX年,我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务,也力争赢的机会去寻求更多的客户,争取更多的单,完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务,能迎接新的挑战。

20XX年的工作不好做,这我知道,我已经做好了心理准备了,我会努力克服困难的,虽然这是有些困难的。我相信我能够在如此困难的工作中做出一定的工作业绩的,不辜负领导和同事对我的信任。我相信我们国家的经济能够快速的恢复到快速发展的时刻,我也相信房地产行业也会更加的理性,公司的前景也会更加的美好!

海南房地产营销圈内，流行着这么一条铁打的定律——干营销不过40。兆鹏刚好超过这个年龄段。“我们这些人是从岛外过来的，真的顶不住，那就只有走人。”

他亲眼目睹岛内这波房地产动荡的悲壮。过去十多年，无论是海口的美兰，还是三亚的凤凰，给人印象最深的就是应接不暇的楼盘广告。然而今年前三季度，海南全省房地产开发投资同比下降28.1%；房屋销售同比下降44.6%。

“壮士断腕”之后，前三季度，海南全省GDP为3865.79亿元，同比增长5.5%，跑输全国6.2%的平均水平。

实际上，海南传统优势产业农业、工业、旅游业等，增速相较此前，均出现不同程度的回落。

拥有中国唯一的热带区域，海南先后被定为自由贸易试验区、中国特色自由贸易港后，似乎拥有繁荣的未来，但抵达未来途中的故事，仍让各行各业人士五味杂陈。

或许，这是必经之路。

创新海南

10月31日早上8：40，海南省博物馆二期多功能厅，6台摄像机一字排开，可容纳近200人的报告厅，被从各地赶来的记者填满。

一场中国（海南）自由贸易试验区制度创新案例的新闻发布会正在举行。短短20多分钟，10项制度创新案例在大屏幕上被一一呈现。这是从将近300个案例库里精挑细选的成果。

从“43260亿吨”到“9800亿吨”，海垦集团旗下海南橡胶集团（以下简称“海南橡胶”）前后7年，产量指标经历了“自由落体式下降”。

天然橡胶是海南最大的传统农业，海南橡胶又是海南省最大的国企上市公司，但海南橡胶成本又比不过东南亚，前几年每年亏损10亿元左右。

海南橡胶的困境是海南第一产业的缩影。

不过，海南橡胶已经涉过了“险滩”，去年公司扭亏为营，实现盈利2.29亿元；今年上半年营收是59.36亿元，同比增长13.21%。

它的翻身案例被放大到上述新闻发布会上，以市场化绩效管理为基础的改革创新机制，成为当地传统产业的救命“稻草”。

旧潮褪去

楼市成交腰斩，兆鹏身边70%的同行都消失了。

以往，他每天必做之事，是一天结束之后第一时间收到销售报表，比对各个楼盘销售数据；现在？不用看，看了也是“鸭蛋”。

兆鹏2004年被公司调派到海南项目，一待就是15年。如今，他是海南一家本地房企的营销负责人。“你去滨海大道兜一圈，从儋州到洋浦，马路两旁单楼盘就10多个。最近两个月，这些项目的销售业绩，要不0套，要不1套。文昌市有个TOP6房企开发的项目，5月份拿到预售证，至今也就卖了不到20套。”

2016年以来，这个中国唯一的热带海岛上，伴随建设自贸区（港）而来的，还有全域限购政策。一年半时间流逝，楼市从疯狂走到萧瑟。

2018年以前，房地产曾为海南GDP贡献将近“半壁江山”。“临海那些成交大县，现在备案面积都是按千平方米计算。过往惯例，单独一个楼盘一次销售基本都以万平方米起步。”兆鹏算了一笔账，现在海南一个县卖出的房子，还不及以前一个项目多。

销售面积萎缩，意味着客户越来越少。兆鹏从 *** 盘海南第一个项目开始，接触的购房者95%都是外地客户。2010年之后，海南经济进一步发展，陆续有外地职业经理人跑来这里落户——这些该买房的人早买了，如今能够拥有海南购房资格的数量很少。

罗莉的感触更为深刻。她20年前来海南上大学，毕业后在这里安家。她是那种典型的销售员：穿搭得体，善于言辞，一较真起来，就现身说法：她对房子天生狂热，一有点现金就投入房产。

2016至2017年间，罗莉享受了一波行业高涨的红利。当时她在一个打养生概念的楼盘里做销售顾问，从东北赶来的客户络绎不绝，颇丰的收入曾令她轻松应对5套房的按揭贷款。

好景不长，海南全域限购“出击”之后，她手头购入的5套房子几乎变成“烫手山芋”。

转战海口某千亩刚需大盘的罗莉，此刻正“开导”一位外地人，“落户简单一点，我们这个盘有很多新海南人购买，外地客和本地人的比例大概各占一半。”

午后2点，偌大的销售中心里只有零散两组客户，罗莉们使尽了浑身解数。

新风徐来

海口复兴城互联网创新创业园，是海南省重点打造的一个创新创业基地。马亮的日常工作，几乎都是围绕这个园区的招商运营展开。

他是这个园区投资公司的副总经理，“海南建设自贸区一年多，园区的企业注册数量一下子增加了一两百家。2017年园区税收仅达到五六千万元，去年已经提到4.2亿元，今年前9个月已经9.3亿元。”

从前到访考察的，多数是规模较小的互联网企业，现在每周大概有10-20家规模更大、业态更广的企业上门调研。变化源于园区这些主角的排列组合调整。

“去年4月以后，海南从省里到园区，都开始加强对大企业的引进，促进了很多中国互联网100强进驻。”马亮说。

最新一个进驻的是字节跳动。去年11月，马亮陪同海口市相关领导前往北京拜访字节跳动创始人张一鸣，时隔一个月，张一鸣回访海口。

国庆后，包括58同城CEO姚劲波，芒果TV总裁蔡怀军，闪送联合创始人于红建，分众传媒合伙人丁晓静，快看漫画创始人兼CEO陈安妮在内的一队互联网企业创始人，也冲着海南自贸区来了。

过往，房地产一业独大。在去年4月发布的《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中，互联网产业被列为海南未来要发展的十大产业之一。前三季度，在海南固定资产投资（不含农户）同比下降16.3%的前提下，信息传输、软件和信息技术服务业投资增长5.9%。

沿着海口市江东大道一路前行，两旁大片光秃秃的黄土地，有的大型机械已经进场，尘土飞扬；更多则是被一圈圈蓝色的围挡密密麻麻包围着。

2018年6月，海南宣布启动海口江东新区规划建设，将其作为建设海南自由贸易试验区的重点先行区域。

9月底，海口市长丁晖公开表示，江东新区按照商务总部区、金融区、临空经济区、海南国家会展区、设计园区、科教园区等六大产业园区布局，32个意向落地项目正在紧锣密鼓谈判。

江东大道与兴洋大道交叉处，一座金黄色、造型独特建筑与88米高观光塔并排耸立着，这是江东新区展示中心。目前尚未对外开放，不过一名现场保安告诉经济观察报，“每天都有来自北京、香港、台湾或国外的考察大团过来，他们以企业名义率队，有时多达200人。”

观光塔成为这些企业远瞰整个区域、挑选地块的一个绝佳观察点。一名知情人士透露，目前江东新区批下的土地，每亩价格至少超过100万元。政府甚至设置了严格的准入门槛——进驻企业必须是世界500强，每年必须贡献产值100亿元。

人之战

王忠与朋友聊天总会提起，没想到自己会切入旅游业。从1996年下海南，他已经在这扎根超过20年。

此前，王忠的主要身份是海南红杉科创实业有限公司的创始人，这是一家从事绿色建筑的高科技企业。

4年前，海南省提出促进旅游业发展，要求各个厅局上报特色旅游项目。农业厅将方向定在互联网农业小镇，并组建项目工作小组，作为民营企业家之一，王忠也参与其中。

一年后，海口市石山镇，要举办火山自行车文化节，王忠琢磨出一个“人民骑兵营”的旅游项目。

但项目第一年就遇到大难题。从打造传统自行车驿站，到与海南各个旅行社合作，再到锁定企业团建，他前后变了三次，都没走通。

“我这个旅游项目，目标市场压根不是岛外人，必须是本地人。海南的旅游格局是，70%的客人直接去了三亚，只有30%留在海口。”王忠原以为三亚旅游更加繁荣。

事实大相径庭。一次行业交流会上，同行纷纷诉苦，三亚更难做。因为人口更少。

现在，王忠正尝试在体育旅游这个定位上做突破，但前路漫漫。今年以来，他在旅游板块的营收相比去年下滑了至少40%。

整个海南，旅游行业的态势也不算好。前三季度，全省接待游客总人数5600.67万人次，同比增长7.1%；实现旅游收入707.63亿元，同比增长10.2%。这两个增速，相比去年同期一致出现下降。

王忠在想方设法拉客。他说，一方面，海南在文化挖掘不够深入；另一方面，越来越多的国家实现免签或落地签，巴厘岛、东南亚旅游，无论是旅游成本还是自然风光，跟海南相差不远。

罗莉也在挖空心思进行一场“客户保卫战”。她正准备带上客户参观样板间，一扭头的功夫，一位同事走过来“截胡”。

同样迫切的，是那些科创企业。王忠的红杉科创，砸钱最多的一年，王忠为红杉科创的研发投入将近800万元，其中人才成本占据70%左右，更难的是你拿钱也招不到。

“海南本身知名高校匮乏，海南大学培养的人才大部分毕业后选择北漂，所以本土的高科技企业面临很多招人困难。”海南海旗网络科技有限公司的一名技术总监告诉经济观察报，目前他们急需的涉及大数据、人工智能AI、区块链等技术应用方面人才，海南本土几乎为0。

10月24日，海南省新一轮户籍制度改革横空出世，两条新的措施引人注目：一是基本取消本省（除三沙外，下同）落户限制；二是取消农业户口与非农业户口性质区分，统一登记为居民户口。

但马亮反问，真正的人才，会冲着一点政府补贴进来吗？

“当然不会，他们更看重机会。”

海南省委新闻发言人、省委副秘书长、省委深改办（自贸办）常务副主任孙大海介绍，最近，国内外专家齐聚探讨如何建设自贸区（港）；中央相关部委正在紧锣密鼓推进自由贸易港政策出台，“今后2-3个月，应当会有一波又一波的好消息。”

各大房企明确提出要放缓发展步伐的三四线城市成了主要目标，部分地方性房企也在沉重的资金压力下精简人员，缩减开支。三四线城市众多的地产从业者不得不面对艰难的“裸辞求职”，而他们的东家也不得不做出这样的取舍。

疯狂的落幕

“你知道我们的项目一天卖了多少吗？12个亿，2000多套，我从小在宜春长大，这个城市从来没有这么疯狂过。”赵景回忆，2013年国庆节，他所在的项目作为房企B入驻江西的首个项目开盘，并创下了宜春楼市的成交纪录。

这样的数据令当时在宜春一家本土房地产公司工作的赵景感到震惊：“我就想，要是我能去哪上班就好了，结果机会真的来了，房企B在宜春大量招人，我朋友被挖去做了HR（人力资源），直接把我也带去了。”

“刚入职的时候完全适应不了，以前每天都是按时上下班，周末双休是肯定的，偶尔加个班也很轻松，毕竟宜春不算是什么大城市，大家都是悠闲过日子，但是进了房企B以后，我基本上没有休过双休，单休都少。

但赵景很庆幸自己在几乎无休的加班生活中坚持了下来，坐上了公司一路狂飙的发展快车，从2014年加入到2018年离职，赵景的薪资水平几乎每年都在翻番。“刚进去的时候一个月只有六千多点，之后每年越来越好，我这个人别的不行，就是能吃苦能熬，四年下来，攒出了宜春两套房的首付。”

2013年，房企B进入江西市场，目前在江西已经有多达37个项目，覆盖了江西的11个地级市及县级市。仅2017年一年，在江西拿地19宗，总金额超过90亿元，在江西的各大房企中拿地数量排名第一，拿地金额仅次于恒大。

维持了四年多的火热随着集团战略的变更出现了转折，赵景表示，区域公司目前均在收缩战线，“以前只要项目有潜力，往上递就可以，最近几个月不用递就知道不会批，特别是合作项目，每天我们在办公室好像也没什么正事干，杂七杂八的事情倒是一大堆，所以要‘优化’嘛，把我们优化掉了。”

另一方面，项目的销售也不复当年的火爆，据赵景描述，房企B在赣州、宜春的几个项目都出现了问题，“原来大家觉得房企B是大品牌，但这些年下来，房企B在江西的项目质量饱受诟病，今年又出了不少事情，品牌、口碑可以说是被打下神坛了，降价销售的不在少数。”

赵景称，原以为从房企B离职再跳槽到别的大型房企会很轻松，但找了近一个月的工作，觉得比较好的只有一两家，薪资待遇也不能让他满意，“很多家HR都说，形势不好，招人名额很少，而且大部分是基础岗位，都是一个萝卜一个坑，大家还都在填坑呢。”

困境的开端

彭坤在国庆假期连接进行了四场相亲，尴尬的是，每一个相亲对象都没有深入交往的意向。“最主要就是失业了，别人问你做什么的啊，我说原来做房地产，人家觉得做房地产那你应该有车有房吧，我说没有，我说现在还在找工作。”

彭坤原是九江市一家本土房地产公司的员工，今年5月，他所在的技术部被整体裁撤，包括彭坤在内的4名员工被“劝退”，同时，数个其他职能部门也遭到裁减，数10名员工离职，“就跟我们说，要么调岗去干销售或者物业，要么自己走人。”

事实上，彭坤早就从内部的一些变动上感到了公司财务上的窘迫，“今年年初就把公司食堂给关了，改为每个月发50元的餐补，日常用品也基本上降了一级，公交车原来有七八辆，现在只有三辆了，能省的地方都在省。”

彭坤眼中，这样的情况与去年相比堪称云泥，2017年，公司把一个攒了好几年的项目高价出售了，现金流充裕，公司特别“土豪”，老板特别“霸气”，全体员工携带家属去了东南亚团建，年终聚会的时候每桌都配了茅台，还邀请了当地有名的主持人。

当时，彭坤的公司内部还流传过即将被新力地产收购的言论，“新力毕竟是我们江西自己的品牌，而且全国50强，发展那么快，对我们来说算是大腿了，当时老板就靠着这个噱头，搞到了不少钱，结果现在一点消息都没有了，估计最后没看上我们公司。”

没有了新力收购的概念背书，彭坤的老东家在严酷的市场融资环境下陷入了现金流短缺的困境，彭坤表示，公司在九江庐山市内还有一个在建的项目，但目前项目因为缺乏资金已经停工。

这样的中小型地产企业背景能为他的履历加多少分？彭坤对这个问题的答案并不抱太大期望，在投递了数十份简历石沉大海后，他打算试着投一投别的行业。

“房企邀请我过去面试的也有，给我的感觉就是走个形式，完成一下他们的KPI，并不是真打算招人，我也和几个其他房企的人聊过，到处都在赶人，招人的不多了，要求都很高。”

彭坤觉得，自己的困难只是一时的，但老东家可能快撑不下去了，“一个是没钱，之前内部动员会就说了，今年已经是靠老板关系私底下去找钱了，债啊什么的都难发，另一方面搞不过那些大房企，地价被他们炒起来了，新项目拿地拿不到，品牌、产品没人家好，项目又卖不了别人那么贵，还不如让他们收购了，但是现在送上门人家都不一定愿意要。”

火热了近两年的楼市也出现了变化，江西省国土资源厅的信息及安居客数据显示，自今年6月起，包括九江、宜春在内的江西省各市县成交量、房价的环比下滑，其中，宜春成交总套数和总面积环比5月分别下降23.34%和21.98%。

调控生效，市场降温，“开源”上出现了难题，各地的众多中小型地产商默契地转向了“节流”，据记者多方咨询，不仅是江西的房企大量裁员，银亿、银城等位于浙江、江苏等地的中小型房企也在精简人员编制。

江苏领航猎头公司的一位地产行业猎头对记者称，之前的一些招聘职位都停掉了，目前手上主要是相对基层的岗位以及一些要求极高的管理岗位，职位总数比往年少了很多。同时，各个招聘网站上新的求职简历有所增加，“现在是僧多粥少”。

一位杭州本土房企的HR对记者表示，原本金九银十是招聘的黄金时期，但是今年在招聘上很严格，往年各部门至少都能有两个新岗位空缺，今年两个部门才能空出一个岗位，同时，统计下来的离职率也达到了较高的水平。

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