如何理解人口因素对房地产营销管理的影响

人口因素对房地产企业营销的影响及对策 人是市场的主体，区域人口规模与增长率，人口的年龄结构、家 庭结构以及人口的迁移等，都对房地产开发的定位以及营销有显著的 影响。 城镇人口数量的变化包括两个方面：城镇人口的自然增长和机械 增长。这两方面的变化对房地产需求的影响具有较大的差异。人口的 自然增长并非对房地产产生现实的需求，二是二三十年后的潜在需 求。因为新生婴儿既无购买住房的能力，也没有购买住房的需求。从 另一个角度来看，新生婴儿的增多会导致家庭的抚育成本增高，家庭 的可随意支配收入减少，对住房的消费也随之减少。人口的机械增长 则对房地产产生现实的需求。这些迁入人口绝大多数是靠购买住房来 解决居住问题的。 人口结构。从年龄亚文化群来看，由于不同年龄的消费者在行为 方式和消费需求上表现出明显的差异性，我国人口的年龄结构变化趋 势对我国经济和社会发展也产生着深刻的影响。中国总体人口结构从 “成年型”向“老年性”转变。从而使得房地产刚性需求的主体缩小。 然而，其中还有一种现象在改变这种需求的结构，那就是家庭人口结 构由“金字塔”型向“倒金字塔”型的转变。在“金字塔”型的家庭 人口结构下，家庭人口规模呈指数级增长，不断分解为一个个“核心 家庭”，所需房屋的数量和面积不断增长，这就是传统的“分家”模 式。在“倒金字塔”的家庭人口结构下，人口数量自上而下逐层减少。 例如现在城市中的部分“三口之家”住进了上百平米的商品房中，若 干年后随着儿子的娶媳或者女儿的出嫁，如此大面积的房屋对于两位 老人来说必然会产生部分“闲置”，而房屋的结构和设施却未必符合 老年人的需求。 对策： 房地产市场顽固的刚性需求似乎不受其他宏观经济变量的影响，国家的金融和财政政策只能影响它的d性需求。这也许就是现阶段利 用金融和财政政策来调控房价未取得实质性效果的原因。“经济”的 本意就是经世济民，为了满足普通市民对于房地产的刚性需求，政府 也许应该加大力度建设经济适用房，把房地产需求的“基”给稳住。 随着人们对“家”的精神概念的追求，住宅将从满足生存需要，实现向舒适性转变。这就对房地产项目的建材、结构和设计提出了新 的要求，同时房地产开发商还应该在物业服务和社区文化等方面多下 功夫，提供房屋核心产品以外的精神文化附加值。 针对人口结构对房地产营销的影响，在老年型社会房地产开发企业可以投资老年公寓之类的房屋。

可以从下面几个问题分析：

一，经济因素：商品价格，消费者考虑的价格包括购买价格、使用价格和价格与功能的一致性；边际效用递减规律，好消费者的量入为出。

二，社会因素：文化、社会阶层、社会角色、相关群体、家庭状况

三，认识因素：需要、感受、态度、经验

四，个性因素：能力、兴趣、性格、自我形象

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