营销系统策划该怎么做？

步骤/方法

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要与时俱进，时刻关注房地产营销信息。独创原则无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略,没有独创、毫无新意,要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。

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做房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成；具有高度的自信野心；富于竞争，且乐此不倦；头脑敏锐，不拘传统；感性认识和理性认识相处融洽；注重历史，尊重现实，睽重未来。

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房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同,策划出的效果也就不一样。最着名的例子是广州奥林匹克花园,在人们还在用单一手段策划楼盘的时候,奥林匹克花园的发展商却用复合手段策划楼盘,地产业和体育业的复合,引领了房地产策划领域的新里程。

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确立行销要求：楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满足购屋大众独有的品味与格调。故楼盘在行销上须完全符合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点考虑的问题。

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房地产策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体主导思想,是发展商赋予项目的“灵魂”。策划主题是否独创、新颖,立意是否创新,关系到房地产项目的差异化和个性化,并直接影响到项目在竞争中取胜,大到贯穿整个项目主题,小到报纸广告主题,无不是这样。

1.大量的市场调研与分析

任何一项产品，如果不能满足消费者的需求，如果没有有别于其它对手的特性，如果没有自己的实力支撑，如果没有叫得响的卖点、诉求点和利益点，很难在市场上一炮打响!因此一项产品需要具有以上的特性，就必须进行前期的市场调研和分析。只有调研，才能够准确地把握消费者的需求，避开竞争对手的壁垒和建立自己的竞争优势，以强有力的卖点、利益点来满足消费者。

2.产品包装设计

包括产品的概念提炼，商品名称，商品规格，内、外包材的选择，外包装的设计。产品命名，是非常重要的一环。就像一个女孩子，叫柳小花和柳如烟给人的感觉是不同的。好的产品名本身就是一个直白的广告语，直截了当的表明产品的独特之处，还能给消费者以积极的联想。

3.市场预测

新产品市场预测包括概念预测、销量预测和对手预测。

4.决策

决策，从其本质来说，是根据现有的背景、预测的数据、推定的结论，从两个或两个以上的方案中选择的解决方案的过程。新品的上市也不例外。而且，这个决策的过程更是一种持续决策的过程，要随着市场形势的变化而变化，包括不可预估的情况的发生及不可掌控的变化。

5.执行

“将在外，军令有所不授”。形象地道出了决策与执行矛盾的一面。的确，再好的一个决策，如果没有强有力的执行，一纸空文但当然，如果一个鳖脚甚至是错误的决策，执行力越强，破坏力就越大。这就是“做正确的事”与“正确地做事”如何地结合的问题了!

6.市场反馈

反馈是市场链中最重要的一环，也是营销系统PDCA闭合循环中最重要的一环。没有反馈，我们就无法判断我们的决策力，也无法判断我们的执行力?有了反馈，我们就知道我们的决策是否可行?我们的执行是否到位?

7.市场评估

有了反馈的信息和数据，我们就要对各种评估：从决策到管理到执行的每一个环节及其循环的横向评估，到从成本到效益的每一个环节的评估及其结合的纵向的评估，到的系统的立体评估。这包括决策评估、管理评估、执行评估、成本评估、效益评估、系统评估等几方面。只有这样，我们才能够真正总结过去，面向未来反思不足，发扬优点检讨失误，走向成功。

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