如何判断楼盘是否全民营销

1. 查看楼盘的广告投放，如果投放广泛，涉及到社会各阶层，并且以批量营销的方式进行，那么可以认为是全民营销。

2. 查看楼盘的宣传手段，如果媒体宣传涉及到多种，如报纸、电台、网络和其他各种渠道，并且以大规模的针对性宣传的方式进行，那么可以认为是全民营销。

3. 查看楼盘的营销活动，如果采取范围广泛的方式，比如提供优惠等，那么可以认为是全民营销。

人类通过营造空间来营造自身历史，人类文明史也是城市与空间交替发展的文明史。作为专业的房产品开发企业，绿城集团始终认为房产品是文明和艺术的载体、结晶和创造。房产品不仅是人栖居的空间，它还是人类的一种外化，是人能力的象征，是人类的艺术形态、价值观念、伦理关系、社会关系的外化和反映。房产品是个躯壳，文明是它的灵魂，艺术是它的容貌。文明和艺术是房产品的价值所在。 绿城房产品的开发，始终追求人与自然、人与人、人与自我的精神世界的和谐，同时追求园区内外安定和美好的境界，始终把创造的园区视为营造者生命的转移，生命的价值可以转移到建筑上的一砖一瓦，园区里一草一木。当营造者以敬畏之心把生命之醇厚、人格之高贵镶嵌在营造过程中时，生命与建筑便有了不可分割的联系。绿城‚生命多精彩，产品多精彩‛的企业理念就是这个理想主义群体对建筑、城市、空间乃至人类与城市文明的礼赞。 只有崇高而美好的事物才值得礼赞，而营造崇高和美好不仅需要思想的高度和技术的深度，更需要一种坚持、一种信念。绿城始终坚持‚讲道义，走正道，得正果‛，一路走来，当绿城站在‚中国房地产企业综合实力前10名、中国十大最有价值的房地产公司品牌之一‛的点位追溯往昔，发现企业多年来并未刻意求大求强，只是朴素、执着地运用价值规律求得发展：向外，无限宽广地拓展未来；向内，无限深刻地内省自心。在这样的价值规律指导下，在适当的时间和空间的包容下，做大做强是自然而然的事情。 只管走自己的路，脚下的鲜花自会为你开放‛。这带有浪漫情怀的企业发展哲学虽有些理想主义色彩，然而，在企业价值剖析中，越来越多的事实证明我们都在返回原点。原点，就是专注研究市场价值和用户价值，以有价值的产品和服务满足市场需求。绿城价值内涵广阔，面对市场，侧重‚产品价值‛；面对业主，侧重‚服务价值‛；面对投资者，侧重‚投资价值‛；面对社会，侧重‚行业价值‛；面对行业，侧重‚企业价值‛；面对员工，侧重‚职业平台价值‛……正是这些不同价值侧重面，共同组成了‚绿城价值‛。 ‚绿城价值‛之花，绽放在其核心价值观‚真诚、善意、精致、完美‛之根上。绿城把人格力量融入产品营造，让房产品成为艺术创造和建设者生命价值的体现。以人为本，为人营造，人本精神在房产品的两端闪耀着温暖的光芒，渗透在一砖、一瓦、一草、一树中，能满足‚人本‛需求的房产品之外延是如此的广阔，以至于绿城产品兼具了时代价值、民生价值、审美价值、传承价值…… 绿城产品价值主要通过‚三个现象‛反映出来：保值、升值的二手房现象、客户高度忠诚追随现象、产品在所属城市品质领先现象。这些现象背后的产品价值内核也随着市场和行业的认可慢慢被梳理出来，形成了《绿城产品基础价值》、《绿城高端产品价值》、《绿城物业服务价值》、《绿城园区生活服务体系价值》、《绿城资源整合价值》等五个价值体系。这些价值分析提炼出部分绿城产品的人性化细节亮点，分析客户追随原因，力求提升市场对房产品的鉴别力，推动行业发展，推动城市文明进程。绿城在与客户、同行、伙伴分享经验的同时，也不断提升自身水平，以赤子之心回馈时代。

通过分析09和10年绿城集团的年度财务报告，我们发现，绿城集团的筹资方式主要依赖于银行房地产信贷，大约占融资总额的64.77%。由于09年初，经历过金融危机这场浩劫后，中国房市开始回暖，房价一路飙升，整个房地产市场一片欣欣向荣。在此情况下，绿城集团良好的经营业绩为其资产负债表增色不少，也为其从银行进行信贷投资增添了很多优势。但表面上的风光并不代表绿城集团的资金结构是十分安全合理的。从06年起，绿城的资产负债率就一直飘高在110%以上，2010年更是升高到216.22%，截止2011年6月，绿城集团的资产负债率依然高达204.77%。

危机很快就显现出来：

1.在政府介入房地产市场以前，基本所有的房地产商都是通过竞标土地，将土地抵押给银行获取贷款，建商品房，用销售收返还贷款这样的模式来营运获利的。但是这种情况在2010年政府对土地使用严格监管以后，就有所改变了。房地产开发商竞标土地的款项需短期内缴清，这就使得地产开发商在现金流上受到很大限制。

2.2011年2月起，高速的通货膨胀给中国市场带来了很大的波动，使得政府不得不出手干预经济，出台了一系列针对银行贷款的财政和货币政策。仅在2011年上半年政府就2次上调存贷款基准利率，4次上调金融机构存款准备金率，银根极度收缩使企业很难从银行获得有效融资，这就使得绿城不得不转向另一种筹资方式——房地产信托融资。

3. 2011上半年绿城集团共发行7款信托计划，信托融资共计37.67亿元，在国内大型房地产开发商中仅次于万达及保利，其中，万达今年上半年共发行8款信托融资计划，涉及金额60.76亿元，保利上半年发行信托计划11款，发行总规模为44.14亿元。但由于绿城激进的财务策略使负债比率一直过高，导致企业的信用可信度不高，致使投资者信任度下降，造成“绿城信托门”事件，使其筹资受到影响。

4我们通过报表分析，发现绿城将企业每年的销售收入基本全部用于再投资，扩大其规模。在此情况下，绿城突然遇到房价暴跌，房市直线下滑，而此时董事长宋卫平仍然坚持不降价。而在年初，“新国八条”的中“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”、“原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”等条例的影响下，绿城的“不降价”政策使他们的客户群体急速减少，销售情况也十分不景气，因而很难获得自有资金来周转。这些因素为其资金链的断裂埋下了伏笔。

与此同时，我们认为绿城集团在投资策略上也存在着失误。09年房市的快速回暖，房价较08年同比上涨25.01%。价格一路飙升使得很多房地产开发商大发了一笔，10年更是节节高升。也许是房市太过火爆使绿城集团的决策者对形势过于看好，没有考虑到政府的房市以及银行信贷调控政策影响，采用了比较激进的投资方式，错误的预计了市场的潜在风险。快速的大规模的投资使得绿城集团现有资金急速减少，而大量的商品房积压，不能快速变现，加剧了整个资金链的断裂。

因此，综合上述分析，我们认为绿城集团出现现状的根本原因在于其扩张性的投资策略，导致其无法筹集资金，现金流短缺。如果绿城集团不改变其投资策略，最终将会资金断流，面临破产。

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