下沉式广场的优点

“简单地说，下沉式广场就是一个‘坑’，但是可别小看了这个‘坑’，有些时候可是楼盘画龙点睛的一笔。”参与过包括上海的静安寺、中大·吴庄、深蓝广场等多个下沉式广场设计的深蓝广场总经理陈维指出。下沉式广场有提高土地利用率、解决会所经营场所，让商业开发更突出等等优点。

将土地利用到极限

“开发地下空间的最大优点在于不计算容积率，这样开发商可以把不能卖的部分做到地下，地上就可以节约出更多容积率来造房子，最大限度挖掘地上可售房源，”绿城东方建筑设计有限公司总建筑师何兼表示，“下沉式广场存在，在一定程度上可以为地下空间利用解决采光、通风、消防等固有的缺陷。”

随着市中心土地的日益稀缺，地下空间的开发和利用是未来的趋势，也是政府极力推行的政策之一。

应对噪音的妙招

“沿高架楼盘最大的烦恼就是噪音问题。但我们用了下沉式广场这个特殊的建筑元素，不仅成功地减少了噪音对楼盘的影响，还解决了小区会所问题，提高了土地的利用率。”深蓝广场总经理陈维在介绍他们的设计方案时，掩饰不住对这个好创意的得意。

位于市中心的深蓝广场不论是设计理念还是楼盘档次都比较高，但是该楼盘存在一个硬伤———楼盘一面靠近中河高架。如何解决高架产生的噪音问题，成了摆在开发商面前的一大难题。在经过反复推敲后，开发商终于想出了一个妙招：他们把不能卖的会所放到了靠高架这边的地下，因为地下半封闭的空间有一定的隔音效果；为了解决地下会所采光、通风差的问题，在会所前建造了一个下沉式广场，将靠广场部分会所的墙设计成落地玻璃，并利用下沉式广场与地面的落差做了一个小型瀑布。如此一来，人们在会所中运动时，透过落地玻璃望到的不再是外面的车水马龙，而是美丽的水幕；听到的也不再是高架上车子开过的轰鸣声，而是潺潺的水声。但如此一来，人们从外面看下来岂不是一览无余？于是，开发商又在下沉式广场和高架之间堆起了一座“小山”，“小山”上绿意盎然，同时满足了视觉和听觉上的双重冲击力。

对会所经营的新尝试

在杭州，会所往往是招揽购房者的一大法宝，无论楼盘大小，配上一个面积巨大、装潢体面的会所已成为房产商们的共识。然而，在实际使用过程中，由于会所仅供小区业主使用，使用率不高，几乎95%以上的会所亏损，最好的也只能持平，会所往往成了物管公司的包袱。

为了解决会所与经营之间的矛盾，天阳·美林湾将原来设在小区内部的会所，移到了靠马路的北区块东南角，结合地上商业街，做了一个由一幢2层商业楼和大面积地下配套部分组成、总建筑面积近5000平方米的下沉式休闲健身中心。

休闲中心由内外两个下沉式广场组成。为了将更多人的视线吸引到地下，开发商在“丁字形”商业街相交的结点上做了一个下沉式小广场，围绕小广场的以配套商业、餐饮为主；在小区内部则设计了一个与之相通的较大的下沉式广场，该广场以“运动、健康”配套为主，规划中相应的设施有：餐厅、小超市、休闲主题的商业内街、室内温水游泳池、露天休闲咖啡座、多功能篮球馆、瑜珈健身馆、乒乓球馆、壁球馆、棋牌房、多功能社区小影院、儿童益智房等，主题鲜明，内容丰富。

这些设施都是围绕下沉式广场设计的，特别是半场篮球馆，其顶部连接着地面，设有绿化和错落有致的玻璃采光窗，白天篮球场完全可以利用自然采光来照明，宛如太阳直照地下宫殿。而从地面上看顶部则是一个可供业主散步聊天的休闲庭院。

“这样的设计，我们考虑了多方面的因素。一方面，可以吸引更多的消费者有偿使用小区的会所配套，提高使用率，不仅为物管公司解决了日后会所的经营问题，还可以为地上的商业街吸引更多人气。”天阳·美林湾高级工程师王清澍介绍，“另一方面，这个半封闭的活动空间，对喜欢安静的小区居民来讲，干扰可以做到最小。打比方说，与地上空间相比，下沉式游泳池私密性较好；下沉式网球场，可避免打球时对周边住宅的影响，也不用担心将球打到别人家里去的尴尬；下沉式篮球场，减少了打球时引起的噪音污染。”

为地下商业造势

建造下沉式广场还有一个好处是为商业开发提供了场所。“在市区寸土寸金的地块上，为小区设置超市等商业配套显得有点奢侈，为了更好地节约土地，我们借鉴了国外的经验，合理利用地下空间，在河滨公寓中将大型超市放到了地下，为了更好地处理地下采光、通风，我们建了一个下沉式广场作为超市的主入口。”谈到下沉式广场的开发和利用，已经积累了一定实际经验的广宇集团营销总监章佳毅介绍，在杭州，广宇最早尝试了在住宅中做下沉式广场，并利用下沉式空间开发商业物业，“事实证明，这样的设计比较成功，与一般的地下超市相比，由于将地下和地上做了比较好的衔接，减少一般地下空间给人带来的压抑感，让人们更愿意往下走，因此，这个大型超市成了附近居民主要的购物场所，人气非常旺，同时也带动了地上商铺的经营。”

有了第一次的成功经验后，广宇决定，在开发的另一个楼盘———西城年华中，再次启用下沉式广场这种模式。

做不做，还得“量体裁衣”

然而，并不是每个楼盘都适合做下沉式广场。绿城东方建筑设计有限公司总建筑师何兼指出：“虽然下沉式广场有不少画龙点睛之妙处，但并不是所有楼盘都适合做下沉式广场。实际的设计过程中，也有一些开发商要求做下沉式广场，但是出于成本上的考虑，一些郊区楼盘，我们并不推荐。毕竟建筑要满足居住性和实用性，要考虑物管费是否能达到平衡。要知道，做下沉式广场的成本，要比做地上建筑高得多。”

据深蓝广场总经理陈维介绍，一般下沉式广场的造价和地下车库的造价差不多，每平方米造价一般在4000元左右。成本主要包括地基处理、结构费用、景观费用和市政给排水这几方面。特别是市政给排水，由于市政管网的排水管在广场上面，排水就成了一大难题，如果遇到下雨天，就需要用抽水泵把水抽到市政管网的标高，其使用成本增加不说，在平时维护上面也将是物管公司面临的一大考验。要是遇到暴风雨天气又停电，抽水泵不能使用或是水泵坏了，那么，下沉式广场将面临水漫金山的隐患，造成的损失将是非常大的。

很显然，做下沉式广场，需要考虑的问题，要比地上建筑更多。随着集约用地、随着杭州市地下轨道交通的开发利用，人流会大批涌入地下，下沉式广场也会越来越多。

那么，如何做好下沉式广场，也必然会成为每个房产开发商都要面临的一堂课。

中国的实体店在很大程度上充当着零售终端的作用，其后端大都有一家工厂，之后工厂又连接着大大小小的实体店，随着行业的不断发展，各种实体店不断涌现，加上互联网电商的冲击，做好一个实体店越来越难。

但机遇和危机总是并存的，避开一些致命点，也许就能抓住机遇，走向成功！下面一起看看导致实体店撑不下去的往往是哪些原因呢？

1、房租压迫死

有很多做得不错的店铺，前期因为老板的因素做得非常不错，可是经过几年的发展，该地块儿迅速爆红，房租随着房价丧心病狂般地上涨，本来第一年好好经营没亏太多，第二年刚开始盈利，房东笑眯眯地出现了。

2、前期不挣钱观念

以为开店就需要养，前期一年就别想挣钱！深信只要开店时间够长，就可以盈利。于是在店铺刚开始期间，除了折磨员工，最多就是在附近发发宣传单、发发朋友圈之类，然后就等着客户一年之后自动源源不断上门！

结果，面对越来越冷清的人流，受不了各种源源不断的费用及各种琐碎的事情，员工也看不到希望纷纷跳槽，最终，心态崩溃。

不要听那些开店从来没成功过的人的经验。想要登上高峰，至少你要听听那些曾经到过山顶的人他们的经验。

3、缺乏事先规划

案例：比如选择做零售，是觉得这个行业门槛较低，风险压力小，现金回笼快。由于这种错觉，入行时掉以轻心，对经营缺乏规划，以致在消费人群、现金循环周期、预估营业额等评估不足，当风险来临时，措手不及。

4、缺乏行业了解

由于对行业调研不系统，导致在经营方式上出现迷茫。比如服装行业中高端产品消费人群，中年成功人士居多，他们有哪些基本诉求，是前期必须了解和掌握的，决不能忽视。

5、定位不明确

比如你做服装先是做中端和高端产品，效果不明显之后做中端与低端产品，后来又做高端产品。

定位不明确，给消费者造成很大错觉。多元化也造成力量分散，产品品质无法有效改善。

6、选址问题

选址在开店过程中很关键，位置的参考指标为：现有消费人群、潜在消费人群、合同期等。如果选址时，考虑不够长久，后来店面搬迁，造成客流锐减，这是最大的硬伤。

还要考虑周末放假，大楼员工数量极少，让本应是黄金时段的假期客源也无法得以保障；另外，分店并非沿街商铺，位于下沉式广场，外来消费人员数量很少等问题。

7、股权激励不到位

案例：还是拿服装行业为例，导购是最重要的工种，一开始我们聘了一名经验丰富的导购，并以一定比例的红利作为额外酬劳来激发其主动性。

但其他环节全部由我们控制，导购会逐渐懈怠。但他离开后自己创业很上心，由于股权激励不到位，挫伤了导购积极性而影响了效益。

8、合伙人问题

比如有三个合伙人都很勤快很能吃苦，但在规划、管理、营销方面没人能完全胜任。加之有两人属于慢半拍的性格，一人作为主导者，在过程中没有充分引发他们的激情，当经营出现问题时没能及时改善。

所以创业伙伴很重要，不是有想法就能一起创业的。

9、同业竞争

案例：继续拿某品牌服装为例。其一家门店开在XXX路上，原本经营状况不错，正准备开始第二轮装修，就在装修前夕，得知一个消息，另一家知名服装品牌即将入驻附近商铺。

考虑到新入驻者在规模和地理优势上高于自身，于是担心同质化竞争会对自身不利，因此在装修节点上撤退。这种受到强势的同业竞争影响，导致关门的店面也是占很大比例的。

10、店铺租约到期

由于租约到期，房东不肯续签。很多业态都需要商铺，倘若非自有物业，与房东之间的接洽是少不了的。

很多经营者并不愿意对外透露实际经营情况，一则担心房东看到经营情况不错于是提出涨房租的要求，二则担心房东选择自行经营或寻觅愿付更高租金的雇主。

11、只注重眼前利益，产品定价过高或过低

消费者到店消费，产品的价格与质量问题是消费者首先会关注的，合理的产品定价和高质量的产品是吸引“回头客”的不二法宝。

同样，管理者的眼光也应时刻定焦在产品上，因为这是关系到店面经营利润的直接决定因素。拿捏好产品的价格，是经营者必修的一门课程。

12、决策人对经营现状判断失误

店面经营的成功与否很大程度上要看经营者的决策是否正确，其主要包括对市场、价格、财务等方面的判断、分析，制定并执行重要规章程序等，外行的经营者对市场、财务等错误的认识很可能会直接导致经营惨败。

13、盲目模仿而死

想开一家成功的店铺，经营者必须要有适合自己店面发展的经营理念。

而现在存在的一个颇为尴尬的事实就是，有许多经营者在经营过程中生搬硬套成功企业的经营模式或经营品种，忽视自身店面的内、外界环境及具体的状况，主观定位，造成供与求的脱节，使店面的经营每况愈下。

一、 商品滞销。提到元气森林，你会想到什么？恐怕有很多人第一时间想到的会是它的售价。在元气森林尚未诞生的时候，大多数人眼里的饮料，主要集中在3块钱一瓶的可乐、雪碧或冰红茶。 二、 疯狂囤货。大家要知道，元气森林是个新兴品牌，自打创立之初到今天也不过只有六年，如果要论它火了多久，可能也就只有两三年的时间。这意味着，元气森林的底蕴远远不如可乐百事，其产业链甚至都未完全。 三、 同类竞争。元气森林所属的快消领域，想要把货卖出去靠的是什么？靠的是商铺的货柜，又或是高校、商场、医院摆放的自动售货机。

---