成都商业地产爆炸式增长 商业和人才资源紧俏

“十年前，大家在问什么是商业地产？五年前，大家问谁在做商业地产？现在，大家问谁没有做商业地产，五年后要问谁还在做商业地产？”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平曾用一连串的问句，概括了商业地产的发展历史。

据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产已出现爆发式增长，2011年，商业地产开发投资总额将接近万亿元，累计增长6.4倍。我国商业地产面临的整体过剩，让商业和人才资源也变得日趋紧俏。

写字楼商铺齐放量

2012年，成都将会有超过100万平方米甲级写字楼集中放量，而去年这个数字仅为22.3万平方米

2012年，成都商业地产的开发量正在呈爆炸式增长：写字楼新增供应257万平米、商业存量570万平米……如此海量的供应，让成都商业地产逐渐转入买方市场。

据高纬环球最新发布的市场报告，2012年，成都将会有超过100万平方米甲级写字楼集中放量，而在去年，这个数字仅为22.3万平方米，这意味着，在今年，成都高端写字楼的供应量将暴增5倍。

100万平方米，仅仅是甲级写字楼的推盘量，如果算上数量同样庞大的乙级写字楼，这个数字还要大大飙升。中原地产数据则显示，2012年成都写字楼的新增供应预计将达到创纪录的257万平方米，而此前尚未消化的存量还有近281万平方米。

如果这些新增供应量成为事实，将不可避免地给写字楼租赁及销售市场带来冲击。

在这257万平方米的供应中，预计有2/3位于天府大道沿线，且绝大多数为散售的乙级项目。其实，自2006年以来，天府新城众多商业金融用地的成功出让以及天府新城相关规划已预示写字楼是该区域主导的物业形态。沉睡数年之后，南延线众多项目终于进入实质性开发阶段，天府新城写字楼之战已然拉开序幕。

仅2011年内，复地[简介 最新动态]·复城国际[最新消息 价格 户型 点评]、九龙仓·时代晶科名苑、银泰中心、奥克斯广场、成都大魔方、峰汇中心、环球时代中心等数十家大型商业地产项目陆续入市，形成了激烈竞争之势。

“一铺难求”成历史

成都目前商业物业存量约为570万平米，按目前每月15万平米左右的销售量，可能需要未来三年才能消化

“金角，银边，草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多必带来财气旺。在楼市兴旺时，商铺“一铺难求”，别说“金角银边”，就连味如鸡肋的“草肚皮”都变得奇货可居。如今，大量的城市综合体入市和住宅市场的疲软表现，让商铺成为开发商们套取宝贵现金流的重要渠道，突然放大的商铺供应量，让“一铺难求”的黄金岁月正在成为历史。

 

“一直以来楼盘都是先卖住宅再开商业，但今天商业活跃超过住宅，因此我们打破传统先卖商铺再推住宅。”城南某项目营销总监坦言，他们不得不对营销策略做出完全调整。从去年上半年开始，成都各大房企都加快了近郊项目社区商铺的推广，蓝光空港时代广场[最新消息 价格 户型 点评]、龙湖[简介 最新动态]北城天街[最新消息 价格 户型 点评]及时代天街、雅居乐[简介 最新动态]花园、花样年香年广场等项目的商铺都取得很好的推盘销售业绩。统计显示，成都目前商业物业存量约为570万平米，按目前每月15万平米左右的销售量，可能需要未来三年才能消化。

戴德梁行此前发布的研究报告表明，目前成都主城区以高新区存量最大，约为95万平米，武侯区位列其次，约为44万平米。主城区主要存在于二、三环区域，约有5990套，总面积85.5万平米，占总量41%。分析人士据此指出：“住宅限购后，商业地产物业成交也不像想象中那么理想”。

人才争夺战频发

商业方面负责人年薪普遍会高出30%-60%，一些项目“红人”被挖跳槽的，有翻出几倍的可能

商业地产的爆炸式开发，各类商业地产运营人才同样炙手可热。人才资源的匮乏甚至让商业地产龙头——万达集团都感受到了威胁。万达商业地产研究部副总经理杨泽轩就曾表示，“一个刚毕业的小孩进入万达后一个月拿两千，去年年底拿到六千，但今年猎头找到他，他开出了70万年薪的高价，最后讲到60万。”去年底，业内关于几位知名地产商的商业地产高管的动向传言，再次掀起了新一波人才大战的高潮。

某业内人士透露，一般来说，一支商业管理团队的组建、磨合、成熟，需要2-3年的时间。但现在的投资节奏很难让这些商业地产新军培养团队，挖墙脚成为大部分企业的选择。人才的匮乏让商业地产 *** 盘手们的身价骤增，从全国相关猎头公司的统计数据看，商业总经理这个职位从2009年的六七十万年薪，一口气就蹦到了2011年的130万，可以看出市场对这方面人才的渴求。据记者了解，成都的商业总经理年薪80万-120万是比较合理的水平，而从本地房地产企业的薪资构成看，商业方面负责人在企业年薪体系中普遍会高出30%-60%，而一些项目“红人”被挖跳槽的，就更有翻出几倍的可能。

商业资源“奇货可居”

给予商家3个月甚至半年左右的免租期，有的可能会长达一年以上

“加上新增的面积，目前的库存率约为50%。”省社科院房地产研究中心主任、研究员蒋华东认为，目前成都的城市综合体开发已有供大于求的倾向，2012年的主要任务将是“去除库存化”。数据显示，成都目前在建和立项的城市综合体项目有近100个，商业存量已超500万平方米。2012年大量的商业地产，尤其是一些大型城市综合体即将投入使用，如何寻找商家成为目前房企最头疼的事情。金地集团商业地产公司常务副总裁潘韬曾以超市为例称，“真正能够成为合作伙伴的超市，以我的标准不超过8家。几百个购物中心抢这8家超市，僧多粥少。”

“万达广场的成功经验告诉人们，开发商业地产，尤其是城市综合体项目，做‘订单开发模式’是多么的重要，”某业内人士表示，“主力店是一个城市综合体的‘定海神针’，一般占有整个项目一半左右的营业面积，知名的主力店群的入驻能够吸引投资客。”开发商如何争夺商家？不少城市综合体开发商向记者透露三大招数：首先，选址精准，找到适合做商业的地块；其次，在建筑规划设计上，满足商家要求；最后，在租金价格上肯定要给予优厚的政策。不少开发商表示，“给予商家3个月甚至半年左右的免租期，有的可能会长达一年以上。”

营销策略分析包括哪些内容

营销策略分析包括哪些内容，在职场上主要看个人的工作能力，职场人脉也是一点点积攒起来的，职场上的隐形陷阱是很多的，营销策略分析包括哪些内容，职场上的那些事。

营销策略分析包括哪些内容1

一、产品策略(product)

产品是指能提供给市场，用于满足人们某种欲望和需求的任何事物，它是核心产品、形式产品和附加产品的总和。认识产品的整体概念对于企业经营具有重要意义。了解产品分类和产品等级有助于企业制定合理的营销策略。

企业市场营销活动中所谋求的是产品最优组合，这取决于对产品组合特性的理解。企业产品组合中最基本的概念有两个。一是产品线，是指企业生产和经营的能够满足具有同质需求的消费者，并可以通过统一渠道销售的产品。二是产品项目，是指在产品线中可以用规格、型号、品牌和价格等产品属性加以区别的具体的明确的产品单位。

产品组合策略包括有扩大产品组合策略，缩减产品组合策略，产品延伸策略。

(1)扩大产品组合策略。主要从产品组合的长度、宽度和深度考虑。在实施这一策略时，应从内外两方面考虑消费者需求的变化，市场竞争的态势，企业资源的有效利用和生产技术能力的充分发挥等因素。

(2)缩减产品组合策略。是因为从产品组合中剔除了那些获得很小甚至不获得的产品或产品项目，使企业可集中力量发展获利较多的产品大类和产品项目。其方式包括：

①保持原有产品宽度或深度，降低成本

②缩减产品大类

③缩减产品项目。

(3)产品延伸策略。包括高档、中档和低档三个出发点。具体做法有向下延伸向上延伸双向延伸。

二、价格策略(price)

价格策略是市场应组合中最活跃的策略，同时也是企业难以把握的策略之一，定价成功与否对产品及企业的营销成败有着重要影响。

(1)心理定价策略。心理定价策略是零售商针对消费者的心理特点，采用的灵活定价的策略。包括有零头定价，如9、9 元这种标价尾数声望定价，是故意把价格定成整数或定一个较高的价格，以显示商品的与众不同习惯定价，如日用品这些在市场上长期形成了人们的一种习惯价格招徕定价，是企业针对消费者求廉的购买心理，把一些商品定价低招徕顾客分档定价，零售商在出售有多种商标、规格的同类商品时，把商品分为若干档次，且定价差距大。

(2)产品组合定价策略。产品线定价，企业应根据市场状况，合理组合互补品价格，使系列产品有利销售，以发挥企业多种产品组合效应必需互补品定价，如胶卷和照相机是互补品，把价值高而购买频率低的定价低些，其互补品相对高些非必需互补品定价，如餐厅除提供低价饭菜外，有高价的酒水等捆绑定价，如影院不是单一卖影剧票，还出售月票，季票等。

(3)新产品定价策略。取脂定价策略，其条件是：

①产品质量与高价符合

②要有足够多的顾客能接受这种高价并愿意购买

③竞争者短期内不易打入该产品市场。渗透定价策略，其条件是：

①产品需求的价格d性大、目标市场对价格敏感

②生产和分销成本有可能随产量和销量的扩大而降低。

(4)折扣定价策略。其中包括现金折扣、数量折扣、功能折扣、季节折扣以及折让。

(5)地区定价策略。原产地定价，统一交货定价，分区定价，基点定价，运费免收定价。

三、渠道策略(place)

渠道设计和渠道管理已成为许多产品成功营销的最关键因素，良好的销售渠道也是绝大多数产品取得成功的必要保证。分销渠道也叫“销售渠道”或“通路”，是指促使某种产品和服务顺利经由市场交换过程转移给销售者消费使用的一整套相互依存的组织。

1、分销渠道的职能

(1)研究。收集制定计划和进行交换所必需的信息。

(2)促销。进行关于所供应的物品的、说服性沟通。

(3)接洽。寻找可能的购买者并与之进行沟通。

(4)配合。使所供应的物品符合购买者需要，包括分类、分等、装配、包装等活动。

(5)谈判。为了转移所供物品的所有权，就其价格及有关条件达成协议。

(6)物流。组织产品的运输，存储。

(7)融资。为补偿渠道动作的成本费用而对资金的取得与支出。

(8)风险承担。承担与渠道工作有关的全部风险。

2、影响分销渠道选择的因素

(1)顾客特性。顾客人数、地理分布、购买频率、品均购买数量以及对不同促销方式的敏感性等因素的影响。

(2)产品特性。不同的产品特性会造成产品的营销方式不同。

(3)中间商特性。一般来说，中间商在执行运输，广告，存储及接纳顾客等职能方面，以及在信用条件，退款特权，人员培训等方面，都有不同。

(4)竞争特性。如食品企业就希望自己品牌和竞争品牌摆在一起，而有的企业则不希望。

(5)企业特性。如奉行对终端顾客快速送货的政策，会影响到生产者要求中介机构所承担的职能、最终环节上销售的数量和存货点的多少，以及运输工具的选择等。

(6)环境特征。当经济不景气时，要用较短的渠道等。

四、促销策略(promotion)

促销是企业营销活动的最后一环节，其内容从本质上看是企业与消费者所进行的信息互动，用以互动的手段包括人员推销、广告、营业推广和公共关系等。这些手段都有优点和缺点，因此，必须综合协调运用以形成促销组合。

1、人员推销策略

为了保证人员推销工作的有效进行，有以下四种类型的推销组织结构：

①区域型推销组织结构

②产品型推销组织结构

③用户行推销组织结构

④复合式推销组织结构。

人员推销的基本策略：

①试探性策略。通过试探“刺激”，看顾客的反应，然后进行说服、宣传，以激发顾客的购买行为。

②针对性策略。通过掌握的信息进行有效的针对性的交谈引发购买欲望，促成交易。

③诱导性策略。这是一种“创造性的推销”，要求推销人员要较高的推销艺术。

2、广告宣传策略

企业要通过广告将信息有效的传递给消费者，这要求必须制定科学的广告决策，其中包括五个主要的决策，即5M：确定广告目标，广告预算决策，广告信息决策，广告媒介决策，评价广告效果。

3、营销推广决策

企业制定科学的营销推广决策包括以下六个方面：建立营销推广目标，选择营业推广方式，规划营销推广方案，预试营业推广方案，实施和控制营业推广方案，评价营业推广效果。其中，营业推广形式有：样品派送，折扣，现场演示等。

4、公共关系策略

公共关系是指通过与公众沟通信息，使企业和公众互相了解，以提高企业的知名度和信誉，为企业的市场营销活动创造一个人良好的外部环境的活动。

公共关系的主要活动方式：

①利用新闻传播媒介开展宣传

②参与各种社会福利活动和公益活动

③举办各种专题活动

④建立与社会各界的良好关系

⑤刊登公共关系广告

⑥个别事件处理

⑦开展同企业职工的公共关系。

企业为了能够对产品有成功的销售，必须根据企业自身的实际情况，制定正确的营销策略，为企业创造最大的利润。

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一、制定好大方向的一个框架：

1、确定好你们推广的目的，要达到什么目的。

2、定位好自己的品牌，你们要推什么内容。

3、了解好你们的预算和时间点。

4、明确你们的目标人群和推广的`对象。

5、制定推广的方式方法，组合策略应用。

6、资源分配、人员分配、资源准备，执行。

7、效果评估，更新方式，总结。

二、方法和策略：

（一）、战略整体规划：市场分析、竞争分析、受众分析、品牌与产品分析、独特销售主张提炼、创意策略制定、整体运营步骤规划、投入和预期设定。

（二）、营销型网站：网站结构、视觉风格、网站栏目、页面布局、网站功能、关键字策划、网站SEO、设计与开发。

（三）、传播内容规划：品牌形象文案策划、产品销售概念策划、产品销售文案策划、招商文案策划、产品口碑文案策划、新闻资讯内容策划、各种广告文字策划。

（四）、 整合传播推广：SEO排名优化、博客营销、微博营销、论坛营销、知识营销、口碑营销、新闻软文营销、视频营销、事件营销、公关活动等病毒传播方式。

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一、网店定位分析：

1)网店剖析：对网店的自身进行解剖分析，目的是寻找到网店的基础问题所在。

2)电子商务定位：对企业网店进行电子商务定位，明确网店的位置。

3)电子商务模式分析：分析网店的电子商务模式，研究与网店相匹配的电子商务模式。

4)行业竞争分析：行业竞争的情况，行业网店的综合分析。

5)网店发展计划分析：电子商务网店短期规划与长期发展战略的实施反馈分析等。

二、网店诊断：

1)网店结构诊断：网店的结构是否合理，是否高效，是否方便，是否符合用户访问的习惯。

2)网店页面诊断：页面代码是否精简，页面是否清晰，页面容量是否合适，页面色-彩是否恰当。

3)文件与文件名诊断：文件格式，文件名等。

4)访问系统分析：统计系统安装，来路分析，地区分析，访问者分析、关键词分析等。

5)推广策略诊断：网店推广策略是否有效，是否落后，是否采用复合式推广策略等。

三、网店营销分析：

1)关键词分析：关键词是否恰当，关键词密度是否合理等。

2)搜索引擎登录分析：采用何种登录方式，登录的信息是否有效。

3)链接相关性分析：链接的人气是否高，是否属于相关性较大的链接。

4)目标市场分析：对目标市场进行分析，研究目标市场与营销的关系。

5)产品分析：分析产品的特性，产品的卖点等。

6)营销页面分析：营销页面设置的位置，营销页面的内容，营销页面的第一感觉等。

7)营销渠道分析：所采用的营销之渠道如何，新的营销渠道如何开拓。

8)后续产品和服务分析：后续产品的开发，服务的情况反馈分析。

9)价格分析：价格如何，合理性等。

四、网店综合优化：

1)网店的架构优化：结构优化，电子商务运行环境优化等。

2)网店页面优化：页面布局，页面设计优化。

3)导航设计：导航的方便性，导航的文字优化等。

4)链接整理：对网店的内外链接进行处理。

5)标签优化设计：对相关标签进行优化设计。

五、网店整合推广：

1)网店流量推广策略：关键还是流量问题，这个过程中会用到许多网络营销方法。

2)外部链接推广：友情链接策略的使用。

3)病毒式营销策略：具体的策略需要灵活运用。

4)其它推广：关注网络变化，开发新的推广手段。

1 成都大型餐饮企业经营现状发展趋势

1.1 成都大型餐饮店主要集中区域和经营现状

经过十多年的发展和竞争，成都餐饮已形成了各具特色的几大口岸和美食街。其中最著名的有川菜经典

美食街（羊市街西延线）、乡土火锅美食街（府南新区）、诗圣文化美食街（草堂餐饮娱乐圈）、生态休闲美食街（人民南路南延线）和巴蜀传统美食大街（武侯祠大街）等。同时成都中高档餐饮业由西往东呈扇形排列：沙西线（沙湾路西延线）、羊西线美食一条街及府南新区火锅一条街、草堂餐饮娱乐圈（包括琴台路、锦里西路、芳邻路和青华路）、武侯祠大街、双楠美食区、玉林— 中华园美食区、科华路— 领事馆路美食街、人民南路南延线休闲餐饮一条街、望平街美食区等。（见图）

此主题相关图片如下：

大众美食——沙西线

这条美食街兴起，两大因素起着重要作用：成都会展经济的兴起和交大居住区的发展。会展中心就是一座综合性的餐饮娱乐城，里面既有餐厅又有茶楼酒吧以及游泳池等设施，定位在商务和公务消费，其价格中偏上；从会展中心出二环路就到了交大路，新山城菜根香交大店、佳韵川菜、红月居、蓝色港湾、郑连锅等酒楼都是大众化消费的川菜酒楼。此线有每日爆满的夕阳红老菜馆，其大妈红烧肉、大妈带鱼等大妈系列菜品倾倒八方食客；故乡缘川菜馆院中有院，小桥流水，还有那川味浓厚的合欢香菇包，脆皮粉蒸肉、江鲢系列菜品；顺兴老茶馆的功夫茶、名小吃、变脸、吐火、滚灯，将川菜、川酒、川茶、川戏之风采一并领略。

经典美食——羊西线

羊西线美食一条街早已闻名全国，承载了成都餐饮的大部分辉煌，品牌餐饮云集，高中低档纷呈，中餐为主兼有火锅，它还带动了旁边的府南新区火锅一条街的崛起。羊西线上有一批名噪全国的餐饮品牌：银杏、顺风肥牛、南台月、重庆菜根香、福万佳、荣兴苑、快乐老家、红杏、大蓉和、陶然居、巴谷园以及毛家饭店等等。银杏是川菜中餐的顶级品牌，近十年来傲立潮头，羊西店是高档的潮州菜酒楼；顺风肥牛、小肥羊和毛家饭店是外来品牌川化后兴旺的典型，红杏酒家是将传统川菜做得出神入化而天天排队候座的典型，大蓉和是将川菜与湘菜融合的榜样；陶然居则是重庆川菜品牌到成都来大获成功的典型；南台月是西延线上历史最为悠久的品牌餐饮之一，其南台月秘制骨等中国名菜和3.8 元一份的宵夜都独具特色。

火锅美食——府南新区

紧邻羊西线的府南新区两年内崛起了崭新的特色火锅一条街，有近20 家大大小小的火锅在此营业，食圣黄辣丁火锅、曾实记泥鳅王风味庄的土泥鳅火锅、赵老四九尺鹅肠火锅、坝坝筵生抠土鸭肠火锅、鲍鱼圣汤火锅、开元和鲜火锅等品牌火锅之外，还有笋子鸡火锅、连锅、盆盆虾、山珍火锅、美蛙火锅等。

文化美食——草堂餐饮娱乐圈

草堂文化餐饮娱乐圈包括琴台路、锦里西路、芳邻路和青华路以及清江东路等，紧邻杜甫草堂、青羊宫、文化公园和百花潭公园，圈内还有送仙桥艺术城，是蓉城文化底蕴最为深厚的美食圈。琴台故径投入3000万打造之后，处处透出汉风汉韵，路两边的酒楼也更加兴旺。新子云亭饭庄、狮子楼火锅与皇城老妈都是成都十佳餐饮企业，文君酒家、飘雪酒楼各具特色，琴台北京烤鸭与毗河土鲢鱼庄风味独特。芳邻路上有十多家风格各异的主题酒吧，是蓉城新兴的酒吧一条街；青华路上则有谭鱼头、老成都公馆菜、陈麻婆豆腐、金满堂等酒楼；清江东路有卞氏菜根香、重庆德庄火锅、重庆孔亮鳝鱼火锅、江北老灶、大宅门年火锅、金盆地酒楼、重庆盆盆虾等。

传统美食——武侯祠大街

武侯大道集中了新山城菜根香、石象湖大酒楼、钦善斋、武福源、大唐人火锅等一大批特色餐饮店。其中石象湖大酒楼是省内首个举起生态餐饮大旗的餐饮企业；钦善斋以经营滋补药膳为主；大唐人火锅以怪味兔头出名。外双楠置信逸都也聚集了大量餐饮企业，大卫营蓝色海岸、新王府大酒楼、高丽轩韩国烤肉等。

集中美食——美领馆美食区

领事馆路是成都餐饮密度最大的地方，这里有魏火锅、快乐老家、玉龙火锅、赵老四九尺鹅肠火锅、合记鲍鱼火锅等风味火锅，有海上海、海上皇、天仁海鲜粤菜馆，有经营杭帮菜的新外滩酒店，有卖东南亚菜的泰国鱼翅馆，还有阳光餐厅、繁华居、大自然河鲜馆、毛哥老鸭汤等川菜酒楼。

休闲美食——南延线

人民南路上，中日合资蜀丰百菜百味酒楼的蜀丰霸王宴是中国名宴，选用产自日本北海道重达10 公斤的鳕场蟹为主料，一桌10 万，须提前预定；巴国布衣因曾打响了川菜保卫战的第一q而荣称川菜第一品牌，其文化进店和品牌包装的手法让川菜绝处逢生。南延线上，近三十家特色火锅在这里迅速兴起，且多是走的园林式生态餐饮之路，典型的有南田水乡、食圣生态园和龙鹰鸭王火锅城等，南田水乡占地200 亩，由中国烹饪大师王开发创新的“水乡菜”是全新的菜品系列，据称全是生态菜品，整个餐厅屋顶全是通透的玻璃，屋顶上养殖着鱼虾，俨然在水底世界用餐；占地200 多亩的食圣生态园，其野生黄辣丁与靓蛙火锅是双料中国名火锅，生态茶房也是南延线一景；龙鹰鸭王火锅城是全国首家前店后厂的生抠鹅肠火锅，荣获“中国火锅名宴”称号。

中档美食——望平美食区

望平美食区是成都较早形成的美食区之一，这里有飘香酒楼、锦官驿酒楼、仁和鲶鱼庄等大型的餐饮场所，更多的还是中小型的酒楼。锦官驿招牌菜品有湖南风味的酱椒鱼头、沪上风味的毛蟹年糕和粤式锦官大王蛇等。北渡鱼庄的包公鱼头一鱼三吃，小吃也颇具特色。

1.2 成都中高档餐饮市场特点

特色餐馆和快餐正作为现代餐饮的两翼并迸发展。从成都前20强餐饮企业经营业态方面看，特色餐馆企业15家；快餐企业有3家。虽然快餐只有3家，但是其中的肯德基和麦当劳却占据了成都餐饮20强的前两位，在经营业绩方面品牌快餐要更胜一筹。

成都中高档餐饮市场接近“完全竞争”的市场结构，市场中的竞争者只能是市场价格的接受者。近几年，餐饮业的投资结构、市场结构、企业结构发生了明显的变化。首先，投资结构呈现多元化，各种社会投资成了餐饮业发展的主要力量。如今的餐饮业，仍然是各路诸侯分占一方的局面。成都餐饮企业20强的营业额只占全行业的一小部分，这一市场结构已经接近“完全竞争”市场结构。宾馆餐饮、特色餐馆、品牌快餐等多种业态按各自的市场定位快速增长，大众餐饮消费显示强劲发展势头，中高档餐饮市场呈现多业态特点。成都餐饮20强中宾馆餐饮2家，特色餐饮15家，品牌快餐3家。

餐饮业的企业结构呈现集团化趋势。在前20强餐饮企业中，百胜餐饮（成都）有限公司、成都市饮食公司、银杏餐饮等都以集团化形式出现在前20强中，这些企业在成都餐饮业里发挥着龙头的作用。

中高档餐饮店快速改变多年沿用的单店经营模式，积极发展连锁、配送、网络经营。成都餐饮20强中，成都皇城老妈酒店有限公司、宋辉天天渔港、红杏酒家等大批品牌企业作用突出， 其中成都饮食公司高居成都特色餐饮首位，皇城老妈、宋辉天天渔港分列第二、第三位，这些企业对开拓市场、扩大销售都发挥着越来越大的作用。在这样的局势下，这些崭露头角的中餐品牌会挟着他们在餐饮业浸淫多年的优势向旗舰品牌努力。

中高档餐饮业的发展与经济发展水平具有强烈的正相关性。在全国餐饮业500强企业中，分布于27个省市，其中广东133家，江苏45家，上海44家，北京43家，山东45家，浙江32家。另外，对各大城市50强餐饮企业的统计中，北京50强企业营业额35.1亿元，上海50强企业营业额33.3亿元，重庆50强企业营业额5.3亿元，广州50强企业营业额28.3亿元，武汉50强企业营业额12.5亿元，杭州50强企业营业额8.1亿元。这些地区的餐饮业增势强劲，增幅很大，这也与这些地区的经济发展有着密切的联系。从成都中高档餐饮的发展历程看，1990年至2000年是成都经济的高速增长阶段，也是成都中高档餐饮业快速发展的时期。

1.3 成都中高档餐饮行业竞争分析

a）成都餐饮业在追求特色化经营中，可以说是八仙过海，各显神通。特色经营和竞争主要体现在以下方面：

以菜品特色见长。如成都卞氏菜根香，就以自己开发独创的泡椒系列、菜根老坛子泡菜系统的数百道独创菜肴的特色经营来占领市场。

以文化特色见长。巴国布衣酒楼以古巴国文化的装饰和菜品特色来吸引客人，并在酒楼外立有“巴蜀鬼才”魏明伦写的《美食铭》。

以装饰特色见长。成都的老房子川菜酒楼，以它营造的水乡居民风情画廊和老房了独创的民间风味菜来吸引客人。周大妈夕阳红老菜馆则以中西合璧的装饰风格，味美可口的周大妈家常菜的特色，名扬蓉城。

以经营特色见长。炎黄世家大酒楼，服务人员脚穿旱冰鞋，手执托盘，服务于食客的餐桌旁。它的包间随客人的姓氏而取名为“张府”、“赵府”、“李府”等。红杏酒楼清一色的光头服务人员，私房菜馆内清一色40 岁以上下岗男服务生，都给人一种经营上的特色感、新奇感。

以生态特色见长。人民南路南延线，道路宽阔，风景怡人。有二三十家川菜（火锅）酒楼在此迅速兴起，且多走的是园林式生态餐饮之路。最典型的有南田水乡、食圣生态园和龙鹰鸭王火锅城、欣园大草坪美食天地等。占地200 多亩的南田水乡，其开发创新的“水乡菜”均为生态菜品，整个餐厅屋顶全是通透玻璃，屋顶上养殖着鱼虾，客人俨然置身于水族馆中用餐。真是独具匠心，美食生态，天人合一。

b）价格竞争：

成都美食素以物美价廉而著称于世。为了在竞争中求生存，求发展，赢得消费者，成都餐饮业普遍采用了走市民化的道路。像银杏、谭氏宫府菜这样高价位的品牌酒楼，在成都也只有屈指可数的十几家。75%的酒楼、酒店多数是以市民化、中等消费的市场策略来开发市场、占领市场、赢得市场的。

独到的特色菜品、中等实惠的价格，是成都众多餐饮酒楼价格竞争的主导思想。羊市街西延线家常饭酒楼还打出了这样的招牌：第一桌来酒楼酒费的客人2 折优惠，第二桌4 折优惠，第桌5 折优惠，第4—10桌一律六折优惠，同时还有打出租车来的第一桌客人，酒楼付车费等。在《成都晚报》、《成都商报》、《华西都市报》，每天都能见到各大酒楼、餐馆明码实价的促销价格广告及婚宴、寿宴、生日宴、商务宴、聚会宴、乔迁新居宴等的广告宣传，可见成都餐饮业市场竞争、价格竞争之激烈。各大酒楼餐饮在不断出特色新菜品的同时，也在不断降低或以变相打折的方式来降低菜品价格，以吸引消费者，争取一定的利润空间、市场空间。

c）连锁竞争：

2000年—2002年是成都餐饮业倾力打造“川菜王国”，并迅速掀起前所未有的川菜连锁热潮的三年。许多知名的酒餐、餐馆都开始了占蓉城、出四川、走全国、闯海外，迈开了蓉城餐饮业前无古人的连锁竞争步伐和竞争态势。

截至2002年底，成都谭鱼头已连锁经营90家，卞氏菜根香连锁30家，巴国布衣餐饮连锁23家，成都狮子楼大酒店连锁18 家，成都皇城老妈酒楼连锁12 家，老成都公馆菜连锁8 家，而且每家连锁店的数量都在以每年10%—15%的速度递增。连锁化的竞争，使成都餐饮企业的实力大为增强，谭鱼头的年营业额已连续二年突破了3亿元大关，其他连锁酒楼的收入每年也不少于5000—8000万元。

成都著名民营企业林凤集团，在看到成都其他知名酒楼迅速连锁，并创造了良好经营效益和社会效益的同时，决定斥资亿元，将其旗下经营粤菜著称的牡丹阁大酒楼，经营重点由潮粤菜转向川菜，并在成都、北京、深圳、上海、广州等地，推出牡丹阁“精品川菜”酒楼，用3—5 年时间连锁国内各大省会城市。并利用其集团跨国公司的优势，准备进军美国纽约、夏威夷、洛杉机等建立海外分店，力争用10年时间，完成其“精品川菜”遍布全球主要大城市的战略构想。

蓉城餐饮业的连锁竞争，也使许多精明的酒楼老板认识到，只有稳扎稳打，做好品牌及成都本部酒楼这篇文章，连锁之路才可能越走越宽广。

1.4 成都大型餐饮企业发展趋势

加快调整餐饮业的经营结构，发展连锁经营、网络营销等现代经营方式，推进国际化战略，增强大众化的社区餐饮服务功能，扩大服务消费领域。

拓展新的经营空间，大力发展绿色饭店，引导绿色消费，重点做好品牌经营和技术创新两篇大文章，发挥品牌，网络、技术在开拓市场中的作用。

强化餐饮业管理、加快传统餐饮业向现代餐饮业的转变步伐。

投资结构开始多元化，走集团化发展道路。

充分利用假日消费和会展消费，逐步扩大市场面。

成都中高档餐饮业虽然繁荣，但还缺少具有全国影响力的大型本土企业。成都最大的本土餐饮企业：成都饮食公司在全国仅排43位（2001年）；第二位的皇城老妈则排在了100位，勉强进入全国百强餐饮企业队伍。从营业额（2001年）上看，成都饮食公司9412.6万元，与全国特色餐饮第一店北京全聚德34759.2万元的营业额相去甚远。成都中高档餐饮市场的发展水平与成都整体经济水平还不太相称，成都中高档餐饮业还有较大的发展潜力和成长空间。

2 居民中高档餐饮消费特征研究

2.1 消费结构分析

1）西式快餐倍受充爱。

成都餐饮20强第一、二名为百胜餐饮和麦当劳，这两家均为国际著名快餐企业，西式快餐是其主营项目。西式快餐之所以如此受欢迎，有其存在和发展的必然理由。一方面，西式快餐的食品和中国传统食品有较大区别，中国饮食文化源源流长，但汉堡炸鸡对于人们却相对陌生，这种西式独特风味吸引了越来越多人的嘴巴。其次，西式快餐的便捷性也是它的一大优势，现代人的生活节奏越来越快，尤其对于都市青年人群体，西式快餐的灵活经营手段迎合了这种消费需求，无论堂吃还是外卖，即买即吃的快餐非常符合他们的生活节奏。在一些西式快餐店中，从你点东西到拿到手上只要十几秒钟甚至更短，而这对中式快餐店而言却是难以匹及的。因此其快捷方便性是其制胜市场的利器。

从消费群体的结构来看，年龄和对西式快餐的喜好程度呈现出反比，低年龄层次的人群较高年龄层次的群体更热衷于西式快餐。18岁以下的青少年更是西式快餐消费的主力军，这一群体生长在我国改革开放的社会环境中，他们的成长受西化的影响较深，在生活方式和习惯上也处于中西交融之中，相对也更容易受到西式文化和国外产品的影响。尽管这部分群体多数无直接经济来源，但他们是消费宽松群体，西式快餐的商家在营销策略上也以他们为目标群体和突破口，在推广和促销上的针对性较强。

除了方便快捷和独特而吸引人的口味，西式快餐企业尤其是大规模连锁经营的企业，它们在经营上明显区别于传统餐饮企业，在市场化程度和市场意识上，更贴近市场和消费者。在店堂内的气氛营造上也给消费者以舒适，明亮的感觉，快乐轻松的气氛，给人以“家”的温馨感。消费者往往在西式快餐店用完餐后还会坐一会儿，许多人将这种快餐店做为自己社会活动的场所，这也是西式快餐吸引消费者的一个地方。

西式快餐的总体消费水平低于高档餐饮消费水平（一般每人每次消费在20—30 元之间），但又接近低档消费水平，这是西式快餐能走向大众化，但又区别于平民化饮食的重要价格控制手段。

2）特色火锅是成都最具活力的餐饮业种。

在成都的8个餐饮集中区域里，特色火锅都是重要的餐饮业种。火锅虽发端于重庆，但却兴盛于成都，火锅在成都很好的和蜀文化进行了结合，使火锅具有了特殊的地域文化内涵。火锅在某种程度上已经成了成都城市内涵的一部分。成都人对火锅有着强烈的消费偏好，这从成都数千家火锅店的繁荣局面和各种特色火锅店的层出不穷可见一斑。从居民消费习性调查可以看出，居民在各种火锅店的消费占据了其餐饮消费的较大分额。火锅种类的快速创新和市场的高接受度，使成都的火锅店充满活力。

3）传统川菜是最为普遍的餐饮消费项目。

成都餐饮20 强企业中，一半以上都经营川菜。川菜各种档次的菜品齐全，能够满足各种层次消费者的餐饮消费需要。在价格方面，川菜价格要明显低于海鲜、潮州菜等，有比较大的价格优势，同时也更符合本地消费者的餐饮习惯。川菜是成都餐饮市场上的长青树，也是市场面最广的餐饮业种。

4）成都居民的中高档餐饮消费较为频繁。

通过消费习性调查发现，成都居民的中高档餐饮一周一次的较多，这类消费者比重达到了38%。每半月消费一次的占到了15%。每次消费额普遍在50元以上，其中21%的消费者每次消费在150—200元之间。

（见下图）

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