刚需型户型
改善型户型一般来说看，各个房间面积也相对比较大，功能较为全面，户型面积较大，户型面积较小，户型设计以实用为主，各个房间的面积相对比较小，刚需型户型改善型户型，户型设计较为舒适为主
1.大户型未必就是好房子 改善型需求咋选房
二胎政策全面开放后，有专家预测即将到来的鸡年将会掀起一阵二胎生育的高峰。家庭人口增多，面临的子女教育和养老压力也更大，对房屋品质的要求就更高了，改善型需求的购房者不妨想一想究竟更心水什么样的房子。
如果说首次购房考虑的是房价，第二次购房更看中的是房子价值。所谓的改善性住房，指的是“人均住房面积低于当地水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通住房”。
改善型需求的住房不仅仅是指“大户型”，不是仅仅指换”多一间房“，要改善居住条件，一般会更关注于房源自身的品质、地段、生活配套、交通的便利性，周边的教育资源、开发商物业，甚至是邻里间的关系，价格不再是改善型购房者考虑的首要因素。
一、开发商品质
改善型购房者对住房的品质要求远比刚需
2.这个户型怎么装修如何改善卫生间对厕所的弊端
在不影响结构的情况下，厨房门完全可以开在餐厅这边。
只是卫生间似乎没有窗，若没有窗是个很大的麻烦，建议安装一个功率较大的排风扇，不然容易产生异味。
3.户型开门忌正对卫生间如何改善
一般的小户型 这种布局居多
如果有两个卫生间话,就可以改变门洞开的方向,那面墙则可以做为端景墙
如果只有这一个卫生间 ,则需要在进门口做文章 隔断 玄关为主要手段
一、房企渠道模式融创模式
融创，渠道的鼻祖。从来不做线上推广，从刚需盘到市区高端盘，玩的就是线下渠道。高额的佣金和名目繁多的奖励模式是他吸引销售人员的关键，无论是拦截还是做商超做社区，最终的目的就是要把客户带到售楼处。带不到人什么都别提，渠道的地位远高于现场销售员。
人员配置：5-10个组，每组10-30人（渠道专员40%+小蜜蜂60%），整体有1名渠道经理负责；
管理机制：成交量考核，入职第二个月起1组成交/人/周，未达标工资减半，转月末尾淘汰。分组末尾淘汰，组长离职，组员可以划分到其他组；
佣金制度：独立成交4‰，现场销售转化2‰； 经典案例：融创中央学府、融创天拖项目。
经典案例：融创中央学府
项目位于津南咸水沽板块刚需流量盘，较偏僻，周边竞品有津南新城、首创光和城、金地意境、阳光波士顿。2015年全年指标任务14亿，为完成任务开展渠道模式。
1）内场销售员10名，渠道经理1名，招募渠道组长6人，月薪3500元/月，负责团队人员招聘，培训工作，带领团队拓客工作。组长及组员均可卖房，佣金独立成交4‰佣金，现场销售转化2‰。
2）渠道专员底薪2000元/月，管午餐+晚餐，工作时间10：00-20：00。第一月底薪正常，第二月无成交工资减半，第三月无成交辞职。
3）负责竞品拦截、交通动线拦截、商超巡展、社区巡展等工作，月进行到访量及成交量考核。
4）2013年融创中央学府完成12亿销售任务，其中80%来源于渠道。
碧桂园模式
碧桂园从百人作战转变为全民营销体系。在集中开盘或是大节点集中销售渠道人员进行全员拓客，顺销阶段做全民营销模式，即非销售类员工皆有义务为项目输送客户，高额提成点位也是诱惑之一，另外跨界营销也打出了一张好牌。
人员配置：80-100人
管理机制：各地推送客户，明确现场到访确认制度
佣金制度：4-6‰佣金
经典案例：南京碧桂园项目
经典案例：南京碧桂园
2015年碧桂园凤凰城目标60亿，7458套，开盘完成24亿。4月出街，6月首开。因南京本土客户基数不足，很难满足项目需求，所以启动大南京策略，涵盖苏州、无锡、常州、温州、上海、杭州，进行全方位拓客。
1）启动易居区域联动，周边100人销售团队集中特训；
2）本地覆盖+外围拓客；
3）本地进行区域覆盖，区域竞品5个，进行派单、拦截、社区、商超等拓客策略；
4）外围区域进行客户推荐代访；
5）拓客24000组，完成3000套业绩。
恒大模式
恒大人海战术，启动400-500人的项目团队，内场销售外场拓客相结合，对整个城市客户集中区域进行全方位覆盖。同时企业内部非销售人员进行推荐，成交给予高额佣金。同时在冲量阶段也打出联动金，促进各方团体推荐客户。
人员配置：人海大战，全民营销；
管理机制：分组模式，自由管理，内场结合外场。并对点位和区域有所划分，通过外场拓客转入到现场，由内场销售进行转化；
佣金制度：2-3%高额佣金；
经典案例：恒大照母山。
经典案例：恒大照母山
恒大照母山重庆第一大盘，周边9个在售竞品项目，5个待售项目。恒大启动人海战术，集结易居400人团队分成10组，内场结合外场。3月份开始蓄客，4月初翡翠华亭改判、5月底山水城开盘。
1）现场两个部销售团队完全打散，进行易居内部PK，400人项目团队整体分成10各组；
2）内场销售160人，外场240人拓客团队，覆盖三北区域及重庆五大商圈； 3）社区巡展、商超巡展、竞品拦截、企业拓展；
4）3个月12000人次，200万份DM单；
5）3个月15000组到访；大部分竞品来访30-40组/周；
6）截止到5月25日大定1430套，9.7亿，完成全年指标40%。
中原模式
中原代理项目启动渠道模式加以2%代理费，除百人公司渠道为各项目输送客户外，有专属项目组11人，负责为项目带客户。以4‰作为佣金奖励，同时渠道部门负责人有额外渠道奖励金。中原三级门店属额外一套管理制度，二手门店组负责联系各区域二级门店资源。
人员配置：豪宅部100人替各项目输送客户，11人/项目组专属为本项目带客；
管理机制：项目组1名经理，10名渠道专员，配合小蜜蜂开展渠道工作；
佣金制度：4‰佣金；
经典案例：中原代理项目。
二、电商渠道模式
好屋中国模式
好屋中国以新型O2O模式进入房地产行业，以专业经纪人、社会经纪人、门店合作，为所代理项目输送客户。
代理费：代收款1-3万元。
人员配置：专业人员（房地产从业人员）、社会人员、二手门店。个体经济人网上注册，录入客户信息，有定制类似台帐的明细，保证透明。
佣金制度：独立经纪人成交2‰佣金，门店协议，享有60-80%代理费。
易居渠道模式
易居渠道优势（以天津为例）
1.易居中国天津公司连续7年天津排名第一代理行业，目前代理天津市40余个项目；
2.易居将客资全部打通，对客户定位分析，推荐适合项目；
3.易居专属百人渠道拓客团队，负责为项目提供资源型客户、跨界客户、竞品客群、企业客群，以保证客户召集的通路和业绩增量；
4.易居渠道为各项目输送客户，与现场销售进行无缝对接。
易居合作方式
渠道工作服务内容
1.百人团队负责替项目进行持续拓客，从项目蓄客期到强效期；
2.项目渠道组负责常规渠道拓客，即：电开、派单、竞品拦截、商超巡展、社区巡展、企业拓展等工作内容；
3.负责资源活动嫁接，即资源客户导入、渠道活动、资源渠道嫁接等相关工作； 4.渠道人员只负责客户召集、带看工作；
5.渠道管理人员负责把控和管理，针对渠道人员工作有相关绩效考核，并与个人业绩挂钩。
90后，安徽人在“徽京”
预算170万
首付预算50万，首付三成
雨花软件谷云密城工作
一.准备篇
2021年3月31日，清明节的前两天入手凤###居75平小刚需，从2月17日决定买房到3月31下了定金也不过一个半月的时间。
对了，我和女朋友未婚，房子全部以她的名义买的！自愿哦~如果想问安全感从哪来的，可以私聊我~嘿嘿
二.找房篇
言归正传， 回到买房经验的分享 ，如果你说一个半月有点仓促了，那我就要反驳你了，我可以在这一个半月里搜遍整个南京的刚需盘，走遍整个我能够的找二手房；
从 想法-搜资料-聊中介-看盘-筹钱-摇号-下定金 这一全过程一个没有丢，所有的周六日，甚至工作日都在找相关资料，周六日集中看房。
开始打算买二手房，首付预算只有35W左右时，最先考虑的就是东##镇，7、8年前新南京人的首选，现在依然是这样，30-50平的小复式，房间还算温馨得房率在100-110%；
马上S6号线宁句线年底开通，正好东##镇站在小镇的四街区门口，到马群只要十几分钟，到新街口也只需三十分钟左右吧！
交通还算便利，小区绿化很好，无可挑剔宜居养人；我在某周六的下午集中看了9套房子，上面说的这么好， 为啥没有下手呢？
首先，在建地铁口仅仅四街区、二街区离的很近，其他街区还需要电瓶车（5-10分钟），走路就远了（15-20分钟）；
道路狭窄，人口密集，高层的一层最起码几十户，出了电梯黑压压一个长楼道，宛若监狱（还没有大学宿舍亮堂）太压抑了！
听说下雨天上下班高峰，小区内都堵车，我们上班在雨花台，这小区到河西雨花台最起码也要一个半小时，想想算了吧！
后面又陆续看了桥北的天##、威##、天###园、宁##苑、景##、春##等二手房，都没有达到我想要的那个点；
而且二手房买卖需要找靠谱的中介，这样所有手续以及售后才有保障，当时和某链谈的，中介费2.4个点，130万的房子3万多块的中介费，地区统一价；
算了算买期房，两年租房子也不过3万，后来老妈支持买两室大点的，想长远些，撑一撑预算搞到50w！
三.买房篇
最初是一个南京本地的同事，听说我买房 极力推荐 我凤##这个刚需盘，同事老婆在雨花台经开区做政务方面的工作也了解这个盘；
包括买天##的同事说了他后悔的经历，极力希望我们买江南不要买江北；
从那开始凤##品成了我心中的首选方案，但是也没有盲目，买房子这么大的事情不货比三家怎么成？
后面看了浦口的水##筑（有些偏，交通不便利）、淳化的保##（周边工厂商业用地，对于升值来说潜力不大）到禄口的新楼盘，空港新城的主干道修好了，周边的基建配套肯定也不久乐，旁边环境不错，其中如##距S1地铁翔宇北站才1公里左右，也才算是纯地铁盘呀！
But！这个楼盘只有1,2楼了，没得选了，这怎能凑合呀！就这样转一圈又让我重新聚焦到凤##品的75平！
我女朋友前公司就在旁边，去年开盘就听说有员工内部价，奈何这次加推找了领导，多方打听没有什么优惠价，估计限价盘吧！
还有就是告诉你们中介可以有小优惠，如果不懂可以私聊我，我分享给你们！省点就是赚点，都是自己的血汗钱呀！
年前就听说凤##的75平、85平在21年3月、4月底加推，均价在2.2 左右，且精装修，首付在50-60W之间！
预算get!第一次去楼盘是从河西的元通坐公交过去的，到销售中心只要了30分钟左右，开车的话不用说公交的一半时间，看完楼盘回来是坐的地铁站，从销售中心到S3刘村站公交要十几分钟，正好我们在云密城工作，到春##城站下车走路才十几分钟，考虑后面开车上班总通勤也才25分钟左右，这样的上班通勤就没问题了，get!楼盘配套幼儿园，周边有小学初中在建，小孩子上学问题get！
周边商圈配套可能差点， 但是呢，到吾##场，花生糖等2公里左右，溜达着也能过去，所有商业需求get！距离河西儿童医院、明基医院、梅山第一医院，雨花医院都不远！还有一个心动点，我是皖北，女友苏北人，周边就可以上高速直接北下，回家4个多小时路程，完美！奈何预算有限，这个盘对我算绝配吧！
当然说了这么多好的， 也有 劣势 ：第一次去楼盘就看到远处的烟囱，一个梅#一个电场，听说梅钢要搬（具体啥时候没有人能说出个准来），现在也没有重污染生产，但对环境影响还是有的，objection！
虽然8号线刚展眉目，S2宁马线开始动工，预计25年建成，宁马距离项目1.6公里左右，目前这里最近的S3刘村站3公里左右，未来的9号线二期在项目旁，但是9号线还没通车，二期呢？期待吧！objection！
这个盘周边配套不足，得房率只有75%，可能还低点，75平、85平的房子你实际面积是多少，自己算一算吧！objection！
四.总结篇
总归呢，90后上班族在南京有自己的房，家里支持，自己还房贷，这样的预算不容易，这样算市区的房子满足了！未来还很长，不能一口吃个胖子！
贷款下来就算安心了，拼命搞事业，如有问题可以私聊我，拉个群一起加油吖！
（非专业分析，纯属经验分享，有不足之处请多批评指正！）
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