关于销售人员培训的调查问卷

一、制定接班人培养计划

一般来讲，接班人计划有以下几个环节组成：

1.确定接班需求

根据企业发展战略，要明确企业在未来的发展中需要什么样的接班人？需要多少接班人？应该建立一个怎样的接班人储备库？各个层级的接班人，比如：最高接班人、高层接班人、中层接班人、关键岗位接班人等，应该怎样形成一个互补、互动的接力接班链条？

在这个过程中，明确接班人的素质要求是首要的任务。德才兼备当然是接班人的重要标准，不过要进行细化明确。比如，联想就提出了“一匹好马，十项全能”的接班人素质标准：（1）很强的适应能力；（2）很强的学习能力；（3）很强的总结能力；（4）很强的沟通能力；（5）很强的决策能力；（6）正确认识自我的能力；（7）顾全大局；（8）实事求是；（9）敢于承担风险，敢于面对困难；（10）勤奋、吃苦。

2.盘点人才状况

3.实施开发计划

接班人的培养与开发首先要明确内部培养还是外部招聘的问题。根据我们国家的实际情况，特别是家族企业，内部提拔培养已经成为多数企业的基本渠道和方法。

二、形成接班人制度

接班人的制度是接班人顺利产生、成长、接班的基本土壤和条件，在接班人上没有一个明确的说法和规矩，必然造成无章可循，领导者凭感觉、凭喜好、凭关系亲疏或心血来潮选定接班人，势必影响接班人的质量，也极易造成内部权力争斗，产生内耗，甚至危机企业的命运。

三、多管齐下，全面培养

孟子说：“舜发于畎亩之中，傅说举于版筑之间，胶鬲举于鱼盐之中，管夷吾举于士，孙叔敖举于海，百里奚举于市。故天将降大任于是人也，必先若其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为，所以动心忍性，曾益其所不能。”一个卓越的未来领导者必须经历市场风雨的洗礼、锻炼甚至磨难，这是承担百年基业大任不可或缺的炼狱过程。所以，培养接班人既是对接班人能力和毅力的严峻考验，也是对领导者智慧和胸怀的严格检验。

1.精心设计培养路线

李嘉诚在接班人培训上可谓是煞费苦心。在他的两个儿子李泽钜、李泽锴兄弟长到八九岁时，李嘉诚就让他们旁听董事会。为了培养孩子独立生活的能力和掌握现代科技知识，他将两个儿子都送到了美国留学。次子李泽楷的零用钱，是他在课余兼职，通过自己的劳动挣来的。兄弟二人完成学业后，李嘉诚并没有让他们直接回到自己的企业工作，而是让他们俩去了加拿大，一个搞地产开发，一个去了投资银行。这兄弟俩在异国他乡小有成绩回到香港，先后进入李嘉诚旗下的长实、和黄，并逐渐担任了重要职务。长子李泽钜先后担任执行董事、副董事长、总经理等职，而李泽楷则在和黄工作一段时间后，出去另创电讯盈科，并在之后的收购战中一举成名。

2.分槽喂马，各尽所能

在经过柳传志长期培养观察之后，杨元庆和郭为分别进入了他的接班人视野，可是这也让柳传志大伤脑筋。使用其中的一个人，肯定会为自己和联想培养另一个强劲的对手；而“一山不容二虎”又是不能回避的客观事实。经过深思熟虑之后，充满中国人智慧的柳传志做出了“一国两制，分槽喂马”的决策，将联想分拆为二，2001年3月，联想集团宣布“联想电脑”、“神州数码”战略分拆进入到资本分拆的最后阶段，同年6月，神州数码在香港上市。分拆之后，联想电脑由杨元庆接过帅旗，继承自有品牌，主攻PC、硬件生产销售；神州数码则由郭为领军，另创品牌，主营系统集成、代理产品分销、网络产品制造。至此，深孚众望的“双星少帅”一个掌控联想的现在，一个掌控联想的未来，曾经长期困扰中国企业的接班人问题，在柳传志老练的运作之下终于以中庸圆满的喜剧方式尘埃落定。

3.言传身教，授权授责

1995年，方太集团老板茅理翔就把“赌注”押在了儿子茅忠群身上，他有意识地让茅忠群逐渐走入家族企业的核心，按照茅理翔的说法就是“带三年，帮三年，看三年”。第一个三年是将产品的开发权下放给儿子，让他熟悉企业的运作，并组建自己的小团队；第二个三年是经销权的下放，获得圈内的认可和市场的认可；第三个三年则是管理权的下放，让他更好地掌管企业。

事实证明，茅理翔的“赌注”赢得了丰厚的回报，茅忠群没有辜负父亲的厚望，逐渐将方太厨具有限公司带进了一个全新的领域。

回顾那段培养儿子的经历时，茅理翔说：“那时，我也不管他烦，每天都找儿子谈话，恨不得把自己那点料都给他讲完了。经常谈到晚上11点多。”尽管茅忠群比父亲具有很多的现代思维，但他至今都在说：“父亲的唠叨让我少走了很多弯路，以至现在我也爱在下班后找员工谈话，就是那时养成的习惯。”

而万象集团鲁冠球培养儿子的过程也受人称道。儿子鲁伟鼎接受中学教育后，鲁冠球特地把他送到新加坡学习了半年企业管理。回来后就开始每天带着他一起上下班，手把手教他如何处理企业的各种事务。1992年底鲁冠球就把儿子推上了集团副总裁的位置，1994年出任集团总裁，5年后又到美国读书，后来，鲁伟鼎出任集团CEO.

4.赛马中相马

联想柳传志在培养接班人的过程中，总结出了一个“轧鞋垫”的理论。即：你要想当好裁缝，最后可以轧出成套的和国际接轨的好西服，就要从轧鞋垫开始，慢慢再轧衬衫，最后才是做西服。郭为作为联想的第一个工商管理硕士于1988年加入联想，其间做了12项不同的工作（岗位）。郭为从1988年到2000年，每年都会换一个新的工作岗位，这既是联想不断发展的业务需要，也是在“折腾人”锻炼人的一种方法，从而在赛马中识别好马。

百事可乐从20世纪90年代开始，CEO就要花 1/3的时间去培养人。例如，当百事可乐想投资中国时，他会把这个投资行为当成培养人的工具来使用：通过人力资源部在国际各部门中找出10个有潜力的人，然后把他们派往中国做调查分析。这10位精英要回答公司：去中国投资到底行不行。然后，由公司副董事长亲自带队，告诉他们应该怎么去做？怎么分析？怎样落实？在这个过程中，百事的工作风格、文化、理念、经营思想等都传递给了这10位精英。这样，一个项目下来，百事不仅发现、培养、锻炼了接班人才，同时，又把这个投资项目不折不扣地做了。这些人各自回到岗位后用不了多长时间，就会到不同的地区做负责人，这些人自然就会成为未来企业接班人的后备人选。

第二个有这个说法么？？

1．为企业构建共同愿景，激励员工追求卓越

2．提高员工对企业决策的参与度，有效激励组织成员的成就感和责任感

3．利用工作日志及时进行总结和提醒，激励员工每天都

有提高

4．引进外来优秀人才，激发内部团队活力

5．激励志气的关键，是要坚持公平公正的原则

6．有需要才有激励，要切实关心员工的各种需要

7．及时对员工进行奖励，使激励的效果达到最好

8．领导者推功揽过，是激励团队成员的重要手段

9．正确而巧妙地给员工授权，激励员工的自主性和积极性

10．身教重于言教，领导者要靠以身作则来激励员工

11．要保证激励更加有效，必须赏罚分明

12．激励员工以更大的热情投入工作，就要给他找到个最适合的职位

13．利用工作设计来激励员工的兴趣

14．对员工充分信任，是情感激励的有效手段

15．沟通是激励成功的基石

16．掌握批评的艺术，使批评对激励起到正面作用

17．照顾好员工的家人，是激励成功的一条捷径

18．处理好员工之间的冲突，扫除激励的障碍

19．激励需要换位思考，要时刻关怀下属的感受

20．公开对员工表示认同，对任何人都具有强大的激励作用

21．利用证书和刻上姓名的礼物，标示员工的成就，激励员工更大的工作热情

22．多举办一些娱乐活动，使员工从这一乐趣中得到激励

23．尽快感谢大家提供建议，同时技巧性地处理每一个被拒绝的建议

24．诛大赏小，激励员工在企业正确的轨道上行进

25．鼓励员工之间竞争，激励整个团队共同进步

26．领导者要锻造自己的个人魅力，靠影响力进行激励

27．让员工把不满发泄出来，激励起员工对企业的好感

28．把企业的效益和员工的利益挂起钩来，激励员工关心企业的发展

29．以商量的口吻下达命令，激励员工更好地完成任务

30．通过培训来激励有上进心的员工

31．妥善对待你不喜欢但有才华的人，掌握激励员工的另一个技巧

32．在失去有价值的团队成员前，尽量利用各种方式加以挽留，激励有能力者对企业的信心

33．如果改变自己的行事方法能够激励员工改变工作动机，那就设法去改变自己

34．技巧性地处理员工的错误，激励员工勇于弥补过失、为公司做出更多贡献

35．把做事的目的告诉员工，远比把他们蒙在鼓里更能产生激励效应

36．待遇和提升以员工的能力和贡献为依据，而不是他们的年资和职位，以激励真正的人才

37．奖励有贡献而不易被人发现的幕后英雄，巧妙激励所有成员

38．做好新成员的激励，要让他们感到自己很受欢迎

39．激励因人而异，才能取得更好的效果

40．给员工分配一个超出他现有能力的工作，激发员工的潜能

41．帮助员工做好职业规划，使激励产生长远效应

42．发自内心尊重下属，也会激励起下属对领导的尊重

43．将领导者的数目减至最低，激励员工提高自己的工作效率

44．尽量让员工知道最新消息??搞不清楚状况只会令员工士气低落

45．即使一些目标并未达成，也要奖励成效卓越的工作表现

46．不要让奖励变成空中阁楼??这只会打击工作动机、影响激励效应

47．要随时激励，不要等到年度评鉴时，才和员工讨论他们的表现

48．尽可能让竞争者在非金钱激励的竞争上得到乐趣

49．实行末位淘汰，激励所有员工奋发向上 0

房地产市场调查，就是把房地产作为特定的商品物件，对相关的市场资讯进行系统的收集、整理、记录和分析，从而对房地产市场进行研究与预测。为此由我为大家分享，欢迎参阅。

房地产市场调查的方法

一、市场环境调查

1、巨集观环境调查

政策环境调查：房地产市场的产业政策、财政政策、货币政策、户籍政策、土地政策、住房政策。

经济环境调查：经济体制、通货膨胀水平、国民经济发展状况、产业结构的变化、城市化的程序、家庭收入和家庭支出的结构。

人口环境调查：人口的总量、人口的迁移特征、年龄的结构、知识结构以及家庭结构等。

文化环境

行业环境

技术环境

城市发展概况

2、区域环境调查

区域环境是指对专案所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行调查分析，从而对专案地块所具有的区位价值做出判断。具体来说，包括：

结合专案所在城市的总体规划，调查专案的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位。

调查该区域的历史因素、文化因素、发展水平、交通条件。

调查该区域内楼盘的总体价格水平和供求关系。

3、专案环境调查

专案环境调查是指专案的微观调研，又称为开发条件调查分析。其目的在于对专案本身的发展状况、开发条件、价值提升的可能性和途径进行分析，同时为今后的市场定位做准备。

对专案的用地现状与开发条件进行调查。

对专案的对外联络程度及交通状况等进行调查。

对专案所在地的周边环境进行调查。

地块周围的物质和非物质的生活配套情况。包括市政配套，如水、电、气等生活配套，如学校、医院、邮局、银行、集贸市场、超市、公园、体育场馆等以及生态环境，如空气、卫生、景观等，也包括人口的数量和素质等。

二、目标客户调查

在对目标客户进行研究的时候，需回答一下问题：

目标客户包括哪些人?

目标客户要买的房子是什么样的?

目标客户买这些房子的原因何在?

在目标客户的购买行为中有谁参与?

目标客户在买房的时候采用什么样的方式?

目标客户将在什么时间买房?

目标客户买房的地点定位在哪里?

1、购买倾向调查

目标客户的购买倾向主要包括品牌、户型、位置偏好、面积偏好、预期价格、物业类别、物业管理、环境景观等。

2、购买力水平调查

其主要的衡量指标是家庭的年收入。

3、共同特点调查

目标客户的年龄、职业、文化程度、家庭结构、原居住地等。

对消费者的调研是一种动态的全过程调研。首先就是目标消费者的确定。要确定目标消费者，可以参照同类物业的已成交客户进行划分。通常说来，在目标消费者得到确定以前，可以收集二手资料来获得房地产市场的消费者的普遍而粗略的了解而在目标消费者确定下来以后，要就欲了解的问题访问目标调查物件，主要采用的形式就是问卷调查了。

三、竞争楼盘调查

竞争性楼盘有两种情形：一种是与所在专案处于同一区域的楼盘另一种是处于不同区域，但定位相似的楼盘。

对竞争楼盘的调研，包括对这些相似楼盘进行营销策略组合的调研与分析，包括产品、价格、物业管理和销售推广等。

1、产品调查

区位调查

A、地理位置调查：楼盘的具体坐落位置，同本专案的相对距离以及邻近房产的特点

B、周边环境调查：对开发地块周边生活配套状况的调查，以及人文环境和生态环境，后两者通常是由人口数量与素质折射出来的。

C、区域特点调查：是指相对聚集而产生的，依附于地域的一种特有的物质和精神形态，它主要是由该地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育状况等决定的。

D、发展规划调查：是指 *** 对城市性质、城市土地、空间布局的综合部署及调整。

E、交通条件调查：调查地块附近的交通工具与交通方式，包括公路、地铁、飞机等。交通条件一方面要表明进出的方便程度，另一方面，一个地区的交通状况也对该地区的未来发展态势产生很大的影响。

产品情况调查

A、建筑调查：专案建筑总面积，占地总面积以及容积率。

B、面积户型调查：一个楼盘品质的好坏基本上是由其面积和户型所决定的，面积和户型包括各种户型的建筑面积、使用面积、使用率以及面积配比、户型配比等。

C、装修调查：公共部分：大堂、电梯厅、走道以及房屋的外立面装修。另一方面是对户内厅、居室、厨卫的处理。

D、配套设施调查：一是满足日常生活最基本需要的设施，包括水、电、燃气、保安、便利店、中小学和车库等二是专门为住户设立的额外设施，如小区会所等娱乐设施。

E、绿化调查

交房时间调查

对于期房楼盘来说，影响购房购买决策的一个重要因素就是交房日期。

开发主体调查

一个楼盘的营运公司主要有四家，即设计单位、开发商、承建商和物业管理公司。

2、价格调查

房地产营销中最基本、最便于调控的就是价格。而它也是在实际的调查中最难获得真实资讯的。

单价调查

A、起价调查：最差房屋的销售价格，该价格不足为凭，多为了促销而加入人为夸张的结果。

B、均价调查：总销售金额/总销售面积

C、主力单价调查：这是判断楼盘客户地位的主要依据，它是指占总销售面积比例最大的房屋的标定单价。

总价调查

单价是反映楼盘品质的好坏，总价则是反映目标客户群的选择。因此，在对楼盘总价进行调研之后，能够对产品的市场定位及目标市场予以掌握。

付款方式调查

付款方式是房屋总价在时间上的一种分配。它可以减轻购房人的付款压力，扩大目标客户群的范围，提高销售率。因而在事实上也是一种隐蔽的价格调整手段和促销工具。

A、利用商业贷款或公积金贷款付款

B、一次性付款

C、按照工程进度的建筑期付款

D、按照约定时间付款

3、促销广告调查

A、售楼部调查

B、广告媒体调查

C、广告诉求点调查：广告的诉求点即物业的买点，它所表现的是开发商想传达给购房人的资讯，展示了产品的竞争优势，但应当注意要围绕着目标客户群所关心的问题。

D、广告强度调查：表现在报纸广告的刊登篇幅、次数、户外媒体的大小和块数，从中判断出该楼盘所处的营销阶段。

4、销售情况调查

A、销售率的调查：反映了一个楼盘被市场接受的程度。

B、销售顺序调查：反映了市场需求结构和细节，从中可以分析出不同价位、不同户型、不同面积的房地产单元为市场所接纳的原因。

C、客户群调查：客户群的年龄、家庭结构、职业和收入，从中获取购房人的资讯。根据这些资讯来分析其购买动机，找出本楼盘对于客户购买行为产生影响的各种因素，以及这些因素影响力的大小。

5、物业管理调查

物业管理的内容、管理公司、管理情况以及管理费用等。

竞争对手调查

1、品牌调查

2、开发方式调查：楼盘开发出来之后的用途，出售、出租、自行经营。

3、楼盘质量调查：外在质量与内在质量标准，如设计、户型、材料、耐用性、安全效能等。

4、开 *** 况调查

5、发展规划调查：竞争对手的土地储备情况，及其在未来有何开发方向与开发动态。

6、专业化情况调查：竞争对手的力量在其目的区域的集中程度，也就是产品、目标顾客群或所服务的区域及程度。

7、成本调查：竞争对手成本结构的合理性如何，以及企业开发的楼盘在成本上是不是具有优势等。

8、价格调查：竞争对手的商品房在市场中的相对价格情况。价格因素与其它变数，如财务、成本、质量、品牌等是紧密相连的。

9、与 *** 部门的关系调查

房地产市场调查的表格设计

房地产资源统计表，其所包括的专案主要为房地产分布、型别、面积、开发程度、居住密度、单位价格、单位总价、交易状况及规模、抵押保险、政策限制、竞争程度、使用期限、发展愿景、其它具体情况与调查日期等。

房地产出售统计表，其所包括的专案主要有已售与待售房地产的名称、开发商、结构型别、地区、数量、成交条件——包括预付款、贷款额及利率、偿还约束、其它附加条款等，成交期、出售时的房龄及状况、客户资料与调查日期等。

房地产出租统计表，主要包括专案为出租房地产名称、所在地区、出租房的型别与等级、出租面积、租金水平、室内装置状况——包括煤气、家用电器、厨卫装置、电话、暖气、环境条件、具体房东记录、房地产出租公司的资料与调查日期。

房地产个案分析表，包括专案主要有案名、产品规划、投资公司、区位、入伙日期、推出日期、基地面积、建筑密度、产品特色、土地使用年限、单位售价、付款方式、客源分析、销售策略、媒体广告以及调查日期等。

房地产市场调研的报告撰写

1、楼盘产品情况

楼盘地域环境

巨集观上看，实际上就是一种巨集观的地域分析，也就是对楼盘所在区域的区域特征和历史沿革进行分析，比如该区域示商业中心、工业中心还是学院社群并了解该区域的交通状况，例如公路、高架、地铁、轻轨、区县级公路、省市级公路等，以及区域公共配套设施，例如市政配套，包括水、电、气、等，生活配套，包括学校、医院、商业中心、超市、集贸市场、公园、体育场馆、图书馆、影剧院、宾馆、餐馆等，还包括人文环境等。

微观上看，实际就是一种微观地块分析，也就是楼盘地块，包括所处位置、是否临街，它的四周、地势、大小、形状以及进出道路的状况等。

楼盘具体情况

楼盘的主体部分就在于此，这一部分的重点在于要对楼盘的指标与引数进行了解，楼盘的指标具体包括土地大小，总建筑面积、楼盘类别、建筑规划、外观设计、总建筑套数与房型、格局配比、建筑用材、面积、公共设施及施工进度等等。

楼盘的基本引数，主要包括基地面积、总面积、建筑面积、覆盖率、容积率、楼盘的类别、使用面积、格局配比、得房率、建材装潢及公用设施等。

2、楼盘价格情况

单价、总价和付款方式三个方面得价格组合搭配。

3、楼盘促销情况

一个是广告策略，它主要包括把握主要诉求点、推敲广告基调、选择媒体、安排广告密度以及确定具体得实施效果等等。***把握好广告策划得精髓***

另一个是销售执行，它一方面包括销售点的选择、人员的配置和业务执行等具体业务安排另一方面还包括了实际销售结果的调查，该分析的主要切入点是销售率与销售顺序等方面，具体需要了解最畅销的房型是什么，最为市场所接受的总价是什么，对客户最有吸引力的地方是什么，购房客户的特征如何等等。

4、楼盘竞争情况

开发商、设计规划单位、建筑公司、营销咨询和广告公司、销售代理公司、专案主要负责人等。

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