从步履维艰到活力重现，各家品牌恍如一夜回春，众望所归的车市拐点真的来了吗？汽车头条将透视四月小阳春，解码“拐点”背后的故事。此为系列稿件之三
车市21个月连跌终结，这原本是一个鼓舞人心的好消息。然而，面对中汽协公布的4月产销增长数据，无论是厂商还是媒体，都没有“如释重负”的高昂情绪，甚至对这来之不易的增长冷眼相看。
是4月销量增长不明显吗？并不是。当月，汽车产销分别达210.2万辆和207万辆，环比增长46.6%和43.5%，同比分别增长2.3%和4.4%。步入5月至今，也有多家企业主动发布销量成绩。其中，广汽丰田月销破6万辆，47%的同比增长分外扎眼；沃尔沃在华也实现同比大增21%，解锁历史同期最高销量水平成就。令人印象深刻的，还有长安福特结束长达三年的负增长，东风悦达起亚销量增长走向持平，“二线”合资品牌奋发走强。
相比Q1的暴跌，4月销量负数少了很多，回暖迹象再明显不过。不敢“高声”的汽车人们在担心什么？或许，在担心4月并不是销量增长的真正拐点。
需求释放与政策刺激
“2月份的时候，有人就找我说想买车，我说现在不敢卖给你。”东风悦达起亚4S店内销售告诉汽车头条APP，他们店3月份开始轮班制，从4月起才恢复营业，年前看车的客户想在一季度下单，但由于疫情的影响都被推迟到4月份。
汽车头条APP在店内看到，过来看车的客户比较多，也有少数客户过来提车。据介绍，现在买车也比较划算，像卖的比较好的KX3傲跑，年前是优惠1.3万，后来优惠到1.7万，现在直接优惠2万，很多客户本来提前就要买这台车，疫情之后发现有优惠，所以毫不犹豫的就下手了。
广汽传祺4S店的销售也表示，他们从3月份起开始营业，但当时几乎没人看车，直到4月份才有所好转。店内热销车型传祺GS4，也因为疫情原因加快了降价的节奏，去年上市的改款车型，几个月时间就从优惠3千降到了一万，所以也会更快的促成交易。
从东风悦达起亚和广汽传祺4S店内销售的描述来看，4月份的“忙碌”其实是前三个月的需求集中释放所致，相当于之前分三个月吃的食粮，现在都转移到了四月，所以显得吃的很“很饱”，不能完全看作当月真正的销量水平。
前期挤压需求释放促进反d之外，相应政策也进一步刺激了汽车消费，比如北京地区。
据东风悦达起亚销售介绍，2019年因为北京市限外地牌，外地号牌的购车热情降低，对去年的销量造成了一定的影响，而在2020年，北京市推出了老旧机动车淘汰更新方案，规定本地登记注册的国Ⅲ排放标准汽油载客汽车可享受财政补贴。
汽车头条App注意到，东风悦达起亚、长安福特、广汽传祺、沃尔沃的4S店均在醒目的位置放上了淘汰更新方案的宣传栏。东风悦达起亚4S店的销售透露，淘汰更新方案提升了人们的换车热情，很多原来的起亚车主都在他们店置换了新车。
汽车消费“抄底时刻”
举国上下促消费之时，汽车成为房产之外唯一能够有效拉动经济发展的大宗消费品。在此背下，各地均推出区域性鼓励消费政策，比如佛山的“汽车消费升级若干措施”、山西的“汽车消费专项奖励”，以及上海的“新增4万牌照”、“五五购物节”等等。从政策风向到厂商营销话术，所有人都在营造汽车消费底价时刻已经到来的氛围。
终端真是如此吗？
车企公布的4月销量中，沃尔沃是豪华品牌中唯一实现20%+增长的厂商。在沃尔沃4S店，汽车头条App似乎看到了“抄底时刻”的盛况。
还是工作日的中午，北京市某沃尔沃4S店依然能拥有其他品牌难以比拟的客流量。当天，店内中午始终保持着6-7人的客流量，以至于腾不出销售来做接待。要知道，这还是朝阳区刚刚撕下“高风险地区”标签的情况下。
汽车头条APP还看到，前台放置的XC60产品宣传册已经被拿空，4S店销售告诉汽车头条App：看这款车的人确实很多，因为XC60有一定的性价比优势。“在同级别竞品中，除了XC60，其他很少有能花30万就能办齐的车型。”4S店销售这样告诉汽车头条APP。
显然，吸引用户并非什么鼓励政策，而是比政策刺激更能影响消费者钱包的优惠幅度，以及相对应的高价值产品。汽车头条APP了解到，目前XC60最高能拿到9万的优惠，但仅限于T5四驱智逸豪华版车型（低配），其他中高配车型能优惠到8.5万，相当于打了八折。相比于XC60，XC90优惠幅度也更大，低配车型最高优惠达17万。
官方数据显示，沃尔沃最受欢迎的车型正是XC60与XC90，并且4月销量分别达到了20%以上的同比增幅。
合资品牌领域，4月的东风标致也取得恢复性增长。汽车头条App了解到，东风标致4月批售量环比增长128.3%，交付量环比增长75.8%，这个数字对于神龙来说极其难得。
从汽车头条App的终端走访情况来看，大幅优惠与热门产品仍然是东风标致销量拉动的有效手段。从北京地区店内情况来看，优惠高达3.5万元的4008最受欢迎，价格相对坚挺的508L则略显受冷落。在三四线城市，二级经销商甚至县乡渠道，则更热衷于低价拿车（甚至出现3.1折厂商发车），以融资租赁或者分期等金融手段销售408等老款车型。
企业脱困的经营奇迹
沃尔沃的销量大增与东风标致的整体回暖，就是因为终端优惠吗？并不完全是。至少沃尔沃现行优惠早在去年就有，而东风标致终端老款产品的价格管理也一直相对松动，直到508L的上市才有明确的“限价令”。更多的，还是企业在疫情之后的积极应变。
这场突如其来的疫情，让原本进入存量竞争时代的中国汽车产业加速分化，“马太效应”愈演愈烈。长期以来的销售体系梳理与营销价值坚守，让沃尔沃“健康即豪华”的理念得到用户广泛认可并产生共鸣，也让这家企业能够向“BBA”再度接近。此时，国内被逼到边缘的合资企业同样纷纷采取措施，向舞台中心靠拢。
长安福特就是其中之一。过去一年，福特在哈迎来多重变化，无论是人事布局、管理架构还是产品投放、品牌营销，都有了质的变化。进入2020年，长安福特在抗疫复工之外，以锐际为核心展开产品口碑与品牌价值的攻坚战，开启品牌大年的征程。
过去的4月份，长安福特实现了三年来首次单月销量正增长；当月共售出18429台新车，较去年同期增幅达到8%。据官方发布的消息显示，在长安福特4月销量结构占比中，于去年上市的福特锐际成为了“走量车型”。
在终端走访中，汽车头条App注意到，锐际已经成为绝对主角。前往北京某4S店时，期店外就停了两台刚刚上牌回来的蓝色锐际。进入店内，汽车头条App发现，锐际的宣传册也被拿光了，销售只得拿出一张A4纸打印的配置表供我们参考。销售表示，因为中意锐际的客户比较多，目前店里没有现车，订车需要等两个星期左右。
更令人诧异的是，除了666元的象征性优惠，锐际没有任何具有吸引力的折扣。至于为什么卖的比较好，销售给出的解释是“现在长安福特的打法跟之前不一样了”。她告诉汽车头条APP，“因为锐际本身定价就低，并且基本囊括了同级车都有的配置，所以从性价比的角度上来说，已经是最低价了，消费者心中也有一杆秤，所以对这个价位接受度比较高”。
弱势合资品牌都在寻求价值回归。
过去的4月份，起亚在华不停调整，在完成全新营销团队搭建的同时，还围绕品牌价值为全新一代K5凯酷的投放造势。神龙公司旗下双品牌同样聚焦品牌，整个4月东风标致落地诸多措施，包括发起“东风标致买单月”主题活动，联动终端提升关注度；开展408十周年口碑建设活动；开启2008线上预售，官宣品牌代言人黄景瑜等。东风雪铁龙内部人士也向汽车头条App透露，目前围绕单电效率提升展开工作，推行“一店一策”，全面拉升品牌满意度与新产品销量。
谈拐点为时尚早
需求释放、政策刺激与企业奋力共同催生的车市“小阳春”，并不足以让人安心。正因如此，当“报复性消费”和“车市拐点”被广泛讨论时，汽车企业高层却更为谨慎。长安汽车副总裁叶沛在接受汽车头条App采访时表示，中国车市存在恢复型消费，但称为报复性消费不太合适。恢复型消费在四月份已经出现了，但其高度和时间长度还要看总体消费能力的回复和持续。
海马汽车副总经理、动力研究院院长张会文则直言，疫情结束后的汽车市场不会等来报复性消费：“因为疫情导致了经济下滑，消费者收入下降，所以不会报复性消费，只会逐步休复、恢复到疫情前的水平。
在头条君看来，车市“小阳春”出现，或许还有更大考验。身处后疫情时代中国车市，很可能会在零部件问题面临全球断供风险。
就目前看来，虽然国内的疫情已经得到了较好的控制，各行各业也早已有序复工，但国外疫情仍然严峻。在制造业全球化的大背景下，国外零部件厂商的复工率将直接影响到汽车零部件进口，时间成本压力下，国内汽车制造商的产能必然会因此受到影响。
沃尔沃4S店内销售告诉汽车头条APP，就XC60这一车型来说，现在其实是卖一台少一台，因为国外疫情的冲击，整车厂产能受阻，持续下去的话很可能会“无车可卖”。另有接近长城炮的消息人士表示，重庆工厂目前产能也不足以覆盖订单需求，用户购车提车需要等待，最大的阻挠就是部分零部件供应不足。
毋庸置疑，4月份中国车市的销量是紧跟着疫情形势出现的“乍暖”，只能算作逻辑上的正常结果。如果在接下来的时间里全球疫情没有得到有效控制，影响疫情国对中国市场的出口，再加上Q1消费力已经在4月份集中释放，到5、6、7月份的时候，中国车市能不能延续“正增长”的态势还有待商榷。
客观的讲，特殊时期得出的数据不能完全跟正常运行的市场状态相提并论，中国汽车市场的真正拐点，应该是在人们发挥主观能动性，完成由内而外自我革新后出现，而不是受疫情这种不确定因素影响下得出的“投机”结果。
这场疫情的到来正在促使汽车市场营销、传播、消费等模式发生转变，也许对于车企来说是一次“破圈”的好机会，但事实上，这并不足以成为中国车市持续正增长的前提，销量反d对于整个车市的参考意义也不是绝对的。
“我们现在更多考虑的不是消费者报复性的增长，”雷克萨斯中国副总经理陈忱在接受汽车头条APP采访时说，当下中国的市场和消费者已经更加的成熟、理性，如何满足消费者在后疫情期的更高需求，应该是企业在当下需要做出的准备。
疫情只是个意外，中国车市面临的问题却根深蒂固。在各种不确定性挑战无限次发生的时代，唯有夯实硬实力，坚持品牌向上战略定力，与消费者建立有效、持久的沟通，才是实现拐点的真正途径。
回过头看，4月销量的增长的确值得“深究”。国内新冠疫情肆虐后，这一次爆发式增长能持续多久？终端的经营质量又有多高？接下来，中共汽车市场又能否在全球疫情风险中“独善其身”？
本文来源于汽车之家车家号作者，不代表汽车之家的观点立场。
5月中，行业机构纷纷发布4月的汽车产销数据，可以说让人心头一亮。中国汽车工业协会数据显示，4月汽车产销分别完成210.2万辆和207万辆，环比增长46.6%和43.5%，同比分别增长2.3%和4.4%。在销量上，结束了连续21个月的下滑。
其中三个领域有亮点。乘用车领域，SUV实现了同比增长，产销分别增长3.1%和7.3%；乘联会统计显示，豪华车4月同比增长高达21%；在商用车领域，重型货车增长最快，中汽协数据显示，产销分别完成17.5万辆和19.1万辆，同比分别增长48.3%和61.0%，达到历史最高水平。
近三年汽车月度销量统计（中汽协数据）
但是这一波小阳春，并没有让多少人看到希望。就连中汽协自己也说，4月的增长，可能来自一季度刚需的释放，以及车企开始压库。有行业人士在公开场合判断今年前景时说，短期不乐观，长期很乐观。但私下的交流中，大家更多认为长期更不乐观。过了刚需释放阶段怎么办，疫情有反复怎么办，海外供应链断供怎么办。。。面对“底线思维”越来越接近现实，与其把头扎进沙堆里，不如在回顾本月车市的时候，多说几句实话。
5月份最大的热点就是全国两会的召开。虽然已近年中，两会为疫情阴霾下的全年走向定调子的作用仍然凸显。在政府工作报告中提到的“不设全年经济增速具体目标”，“抓好六稳六保等措施”，对稳定行业信心，起到了重要作用。直接提及汽车行业的，只有这一句话：“重点支持既促消费惠民生又调结构增后劲的‘两新一重’建设，主要是：加强新型基础设施建设，发展新一代信息网络，拓展5G应用，建设充电桩，推广新能源汽车，激发新消费需求、助力产业升级。”但有关加大减税降费力度、推动降低企业生产经营成本、推动消费回升等措施，也利好于汽车行业。知名媒体人孙勇认为，报告中提及的一系列政策，对新能源车、商用车和县域汽车市场有积极的促进作用。
25日，在两会“部长通道”采访中，工信部部长苗圩称，将有序放开新能源汽车代工生产，并鼓励换电模式的发展。这体现了国家将以更开放是思路，继续推荐新能源汽车发展。
网页截图：两会是当前媒体报道的第一热点
汽车界代表委员的提案议案成为行业关注的焦点。30多位代表委员中，一多半是企业家（还有一些基层员工代表），他们平日最关注的，一是政策走向，一是企业发展。一般来说，他们的提案议案，一方面是围绕政策热点，一方面也或多或少夹带点私货，提出和自己企业利益相关的内容。在这次两会上，汽车界代表委员主要围绕新能源车、氢燃料汽车、智慧城市、智能网联等关键领域建言献策。长城汽车总裁王凤英代表提出，鼓励小型电动车发展；吉利控股集团董事长李书福代表提出，适度放开“禁限摩”；这些提案都和自身企业的发展状态有关联。不过这些企业家都是老江湖，不会出现来自伊利的代表那样，提议“从跨境电商名单中剔除婴幼儿奶粉”的“奇葩说”。
无论如何，在严峻的形势下，有一半车企都会面临生死存亡问题。特别是缺乏产品、缺乏资金、缺乏用户的造车新势力们。月初，爱驰汽车执行副总裁蔡建军离职，为新势力的传统车企高管离职再添一人，近期，包括向东平、朱江、邓凌等一批造车新势力高管，纷纷重回传统车企。但这种回归也难，毕竟坑位不多。聚光灯下的车企老总，也会面临失业危机。
蔡建军告别爱驰的微博
在这种情况下，新势力也不能只靠“创新”说话，需要在某种程度上回归传统。这种回归，并非退步，而是在严酷现实的教育下，放弃不现实的做法。36氪深扒李斌告别“好人”人设，艰难削减成本的历程；就连特斯拉，也开始和传统经销商合作，开设展厅与交车、维修等服务一体的新型店面。前上汽集团总裁陈志鑫以“专家”身份入驻爱驰，媒体报道称其已经掌控公司。
树欲静而风不止，前不久还在微博上称希望与小鹏、蔚来坚持到最后的李想，遭遇了理想ONE自燃危机，虽然调查表明，是人为原因，且理想立刻诚恳道歉，但是仍然加剧了消费者对于新能源车安全性的质疑。
理想汽车公布的自燃事故原
自燃的不只是理想一家，所以新能源企业竞相用安全说话。最近几乎所有车企发布新能源车时，都不忘说一句，经历的测试远超国家标准。4月底比亚迪发布的刀片电池，声称彻底解决了电池包安全问题。但附带的是挑起了磷酸铁锂比三元锂电池安全的争论，于是宁德时代不干了。双方打了一场针对安全标准的口水仗，一方质疑三元锂电池不敢“扎一下”，另一方质疑营销老总出面炒作。安全问题可能还没有定论，但是撕逼的事会越来越多。毕竟，大家面临的已经不是赚多赚少，而是生死存亡。从赛麟到长安福特，光鲜亮丽背后的深层次问题，可能会在这样艰难的年景里逐渐暴露出来。
新能源车企都这么难，还是有人要逆势入局，这就是东风h事业部。东风集团董事长、党委书记竺延风认为，东风要“努力将h品牌打造成中国新能源汽车产业的引领者”。又一个享有举全集团之力支持的“红旗”，行将诞生。
东风h事业部称，要探索一种“成熟车企+造车新势力”的创新融合发展模式。东风集团领导特别提到，“要采取扁平式管理架构，互联网OKR目标管理形式，以及矩阵式并行的项目开发方式。”我的天呢！这事情要是靠说几个时髦词汇就能实现，那就简单了。在“造车新势力”备受艰难的时刻，有人就说，要敬畏制造业，不能靠互联网的做法生搬硬套。也有人说，中国汽车市场还需要一个新的品牌吗？这些话放在东风h面前，一样受用，就没有人帮助有关领导冷静一下？在现在的市场环境下，新能源、新品牌、高端化，都是最难做的事。东风自主战略搞这么多年，成效“有目共睹”。从目前媒体披露的h事业部相关信息来看，任何一点令人兴奋的点都没有，任何一点成功的可能都看不到。
网页截图：竺延风给东风h事业部员工写的信
媒体说蔚来“负面新闻大多成了事实”，同样道理，撕逼中也有不少实话。对于汽车行业而言，这个时候最稀缺的就是实话。受领袖带货的积极影响，直播快速发展，所有车企直播上瘾，薇娅、罗永浩等带货红人，以及汪涵、杜淳等明星都直播卖车。然而，直播的价值不可忽视，但其真正意义是卖车吗？直播卖车能不能带来车企渴求的增量？一汽大众销售副总马振山的一篇文章道出了真相：流量现在真是又贵又稀缺，没有好的内容，客户真不迁就。这番感叹，以及后续提出的解决方案，对于一个手握大笔预算的营销老总来说，是很不容易的。数字营销要想发挥价值，绝非花里胡哨的表象，而是企业思想意识、组织形态的变革。
我最近在票圈中转发了JEEP数字营销负责人王博的文章，该文章结合自身实践，深刻总结车企数字化转型的艰难过程和可行建议，是来自于车企内部难得的深入思考。当我们大谈新模式的时候，都知道炒概念和实际落地之间的鸿沟有多大。既然我们已经对前景不抱幻想，为什么不能踏踏实实的做点事呢？
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本文来源于汽车之家车家号作者，不代表汽车之家的观点立场。
北京师范大学房地产研究中心研究员 赵琳祎中房智库执行院长 柴铎
上市房企作为房地产行业的中流砥柱，面对疫情挑战有着怎样的表现和应对，对行业发展具有风向标意义。新冠肺炎疫情持续一个多月，企业被迫停工停产，销售停滞，资金回笼受阻。在严峻形势下，上市房企主动采取线上营销、开辟融资渠道、有序开复工等各种自救方式，最大限度降低疫情损失。从目前情况看，虽然疫情对上市房企产生了一定影响，但影响有限。
一、资本市场表现：板块内部分化，物业企业被看好
受疫情影响，2月3日节后开盘首个交易日，房地产板块几乎全线跌停。随后股市进入修复过程，至3月4日的一个月时间，房地产板块涨幅达到12.19%，完全收复失地，其中物业管理板块上涨18.68%，住宅地产板块上涨13.44%。
从住宅板块看，尽管疫情对全年住宅销售形成一定的负面影响，但近期政府稳经济诉求进一步加强，财政与货币政策也更趋积极，地方“一城一策”密集接力，逆周期调控力度加大。另外，住宅消费需求或因疫情而推迟，但不会消失，疫情结束后仍将逐步释放。从物业管理板块看，疫情期间，物业管理企业承担了社区一线的防控排查和保障服务，使企业和行业的价值得到提升，疫情对物业管理板块甚至产生了一定的正向影响。相比之下，产业地产、商业地产和房地产中介三个子板块受疫情冲击较大，难以回补前期缺口。
从企业层面看，上市房企多为行业龙头或地方龙头企业，资金面稳健，对疫情的抗性较好。以TOP20在A股上市的房企市值变化为例，万科、保利、招商蛇口、金地、金科和阳光城市值上涨。其中金地集团涨幅达10.86%。TOP20房企在港股上市的企业中，华润置地、龙湖、融创、世茂、金茂和旭辉的市值上涨，其中融创的市值涨幅达7.58%。
二、销售业绩表现：多数企业销售大幅下滑
2020年1——2月，受疫情影响，各地新房、二手房线下销售基本停摆，一季度的行业销售将不可避免地受到较大影响。2020年1月，TOP 100房企单月实现 *** 盘口径销售金额5097.05亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。1月单月销售金额过百亿房企为14家，较去年同期减少4家。2月百强房企单月累计实现销售金额3256亿元，同比下降37.7%，增速较上月大幅下降25%。1——2月百强房企累计实现销售金额9027亿元，同比下降23.7%。
2020年1——2月，除恒大外，上市房企全口径销售额均同比下降。恒大的逆势优秀销售表现得益于其在全国范围的线上售楼、叠加前所未有的折扣优惠力度（七五折），实现了较高的业绩签约。从1——2月的累计销售金额来看，头部上市房企中，九成企业2月单月和累计业绩同比双降，七成企业1月单月、2月单月和累计业绩同时下降。从头部上市房企看，恒大2月单月实现全口径销售金额470亿元，同比增长125%，万科、碧桂园2月单月分别实现全口径销售金额285.9亿元和300亿元，同比分别减少33.8%和49.2%。
按照以往经验，1——2月是房地产企业一贯的销售淡季，销售额一般仅占全年销售额的8%左右，3月“小阳春”是房企在年后的第一个销售小高峰，销售额占全年比重大约9%左右。今年，受疫情拖累，不仅1、2月市场低迷，3月“小阳春”也将不复存在，为房地产企业第一季度甚至上半年的销售回款带来压力。随着疫情得到有效控制，各地积极复工，加之较为宽松的政策持续托底，市场秩序和购房需求逐渐恢复，预计3月下旬开始市场将逐步回暖。
TOP20 上市房企2020 年1~2 月销售额（亿元）
三、拿地表现：现金充裕者伺机拿地，一二线是热点
在武汉带动下的湖北省，是长江中游城市群中重要的一部分，对中部经济起着支柱的重要作用。近年来，各大上市房企积极扩张中部市场，布局湖北。近三年在湖北省拿地前三名的上市房企分别为碧桂园969万平方米，绿地725万平方米，融创637万平方米。2019年，武汉销售排名前三房企分别为保利、万科、中建三局，分别实现150.7亿、150.5亿和111亿元，其中保利、万科分别仅占其全国销售的3.3%和2.4%。考虑TOP20上市房企净负债率和现金短债比维持在比较安全的位置，新冠疫情突发事件对其整体影响预计将维持在可控范围内。
土地储备情况是衡量上市房企能力的重要方面，拥有优质土储的房企，即使面临资金困难，也可以通过项目股权转让获得现金流，缓解财务压力。上市房企中，土储资源比较丰富的有恒大、碧桂园、保利，去化周期较长的上市房企有远洋、金茂和华发，去化周期均超过5年，部分去化周期短的上市房企短期内有补库存压力，如新力控股。
受新冠肺炎疫情扩散及春节放假影响，土地供给减少、需求不足，2020年1月全国土地成交呈阶梯状下滑，房企拿地面积仅为745万平方米，同比下降53.78%，降幅明显。然而，从中长期发展看，上市房企拿地需求仍然存在，疫情结束后，房产销售将恢复，土地需求也将逐步释放。
2月10日全面复工后，各地土地市场逐步“解冻”，部分核心城市通过推出优质地块、松绑土拍限制提升市场热度。2020年以来，北京宅地成交16宗，土地出让金累计达671亿，超过去年全年的44%，多宗不限价宅地引发房企激烈争夺，以华润、绿城为代表的大型上市房企凭借资金与融资优势，表现积极。不难发现，上市房企中，拿地房企主要以资金充沛的企业为主。1月至今，拿地金额在50亿元以上的TOP20上市房企中，七成以上的企业现金与短债比例在200%以上，在手现金充裕，且净负债率大多在70%以下。
2020年2月以来，从TOP20主流上市房企土地成交的区域看，多集中于热点一二线城市。一方面，这与2019年房企拿地趋势相同，房地产企业投资布局向一二线城市回归，棚改政策的收缩给三四线楼市带来不利影响，主力布局一二线城市将是房企未来一段时间的趋势。另一方面，受此次疫情影响，医疗、教育资源更好的一二线城市或将更受市场青睐，规模房企投资三四线城市将更为谨慎。
总的来说，土储作为直接影响上市房企未来销售业绩的重要因素，疫情掣肘房企拿地的原因主要在于资金压力，预计疫情结束后，上市房企资金状况缓解，会进行更为积极的补仓。未来，上市房企关注的重点还是需求支撑性较好的热点一二线城市，资金压力较大的房企未来拿地会更加审慎，或将更多地采取与央企合作的方式进行拿地。
2020 年1 月全国土地成交下滑明显
四、战“疫”进行时：上市房企的“自救”策略
已有20多年市场化发展历史、历经多个行业周期的房地产行业，在应对疫情“黑天鹅”事件时，迅速采取“自救”和公益行动，通过线上营销、发债融资、有序复工等举措努力减少疫情对经营活动的负向影响，同时，上市房企积极履行社会责任，为疫情捐款捐物，为租户减免租金，携手中小企业共渡难关。
（一）线上营销
疫情危机下，恒大、碧桂园、龙湖、融创、金茂、华夏幸福、雅居乐、保利、华润、绿城等多家上市房企，纷纷顺应形势、加大了线上销售渠道的推广力度，通过APP、微信公众号、小程序、进驻电商平台等多种形式全面启动线上营销。其中，线上营销效果最佳的是恒大集团，该公司推出了定金低至5000元的“网上购房”活动，叠加多种优惠，短短三天时间就认购了47540套房屋，总价值约580亿元，认购最多的一个楼盘达到870套。
疫情期间，线上售楼处作为房企面向市场的唯一窗口，通过咨询预约等方式积累了大量的意向客户，对疫情缓解后房企恢复销售具有积极作用。然而，由于房地产大宗商品交易的特点，房地产线上营销、线上售楼处短期内无法替代线下销售。目前，房企线上销售的作用更多地是培育潜在客户，为疫情后销售转化做铺垫。
（二）发债融资
刚性支出较高叠加债务到期，房企齐发新债。上市房企在销售额下降的情况下，回款不及预期，同时，房地产企业的刚性支出仍然存在，部分房企债券面临到期。克而瑞测算，64家百强上市房企（统计范围为2019年全口径销售TOP100的A股和H股上市房企）平均单月员工薪酬约2.87亿元，平均利息成本约为5.71亿元，两项刚性支出合计平均值约为8.58亿元，TOP10龙头房企的刚性支出高于平均水平，达到24.7亿元。此外， 2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，1月、7月和11月为偿债的高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。在目前疫情影响下，加之刚性支出较高、债务到期，部分杠杆率以及融资成本较高的房企面临较大的资金压力。
疫情之下，政府方面积极出台扶持政策，加之上半年通常是房企融资的窗口期，近期上市房企纷纷抢抓机会，发债融资以减轻现金流压力。1月，95家典型房企的融资总额为1810.1亿元，环比增长42.4%，同比下降14.3%。截至2月28日，房地产企业2月份合计发行信用债275亿元，多家房企发行了过去较为少见的短期债，市场首次出现“疫情防控债”。
在融资成本方面，上市房企仍然存在较大的差异。近日，正荣地产、华南城、当代置业、合生创展集团等多家房企宣布发行美元债，合计融资额11.25亿美元（约79亿元人民币）。其中，正荣地产、合生创展集团的融资成本在6%左右，华南城融资利率为10.875%，当代置业则高达11.6%。相对来说，现金较为充裕、热点城市土储较为丰富、负债率较低的上市房企，能以相对较低的成本融资。
房企信用债发行额（月度）
（三）有序复工
上市房企由于项目布局较广，各地项目复工时间依赖于项目所在城市复工政策。近期，多地出台楼市支持房地产企业复工，厦门、广州、苏州等多地政府发文，通过简化审批流程等方式支持建筑行业复工复产。从城市看，重庆、昆明复工最早，而太原、黑龙江、郑州、湖北等则将复工时间推迟到3月之后。
多数上市房企执行与当地政府复工时间相同的安排，已逐渐复工。然而，由于农民工尚未完全返程，项目层面开工暂时无法得到保障。根据交通运输部预测，农民工返程客运量总共约为3亿人次，2月中旬返程约8000万人次，2月底将要返程约1.2亿人次，3月后预计返程约1亿多人次。预计疫情对上市房企项目开工的影响，将在3月农民工大量返程后结束。
竣工方面，从房地产行业惯例来看，大部分房企或施工单位过去几年都在元宵节之后复工，另外，项目竣工由于涉及结转，一般在四季度尤其是12月尽量竣工，1——2月本身竣工不多。因此，疫情对竣工的影响相对销售端而言较小。
（四）减免租金
疫情期间，商业地产人流骤减，相关企业销售额下跌至几乎为零，租户租金支付压力较大。在各机构倡议及行业领军企业的带动下，多家上市房企主动减免租金，与抗风险能力较弱的品牌商、商业运营商共度“寒冬”。其中，万达商管对所有万达广场商户租金及物业费实行全免政策，预计将减免租30亿——40亿元，万科商业对旗下在营全部自持商业项目商户将减半收取租金，龙湖商业对旗下商场的所有商户租金费用减半收取，预计减免67天租金损失将达5亿元。据不完全统计，房企为商业地产商户免除租金物业费等逾百亿元，此举对于资金流濒临断裂的中小租户有“雪中送炭”的作用，也为疫情结束后商业地产的恢复做好了准备。
结语：当前行业总量下行，竞争激烈，新冠肺炎疫情加速了行业内企业分化。对于上市房企，此次疫情是对其资金实力和应变危机能力的考验，销售额下降、刚性支出高、债务到期或使房企面临现金流压力，开工停滞可能导致后续供货不足。同时，危中蕴机，也有不少房企通过发债缓解资金压力，现金充裕的上市房企拿地步伐不减，财务状况佳、现金流稳定的房企有望进一步提升行业地位。整体而言，相对中小房企而言，上市房企在疫情中的韧性更强，财务状况和运营能力更强的上市房企有望提升行业地位。
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