近段时间至今，房地产企业根据各种各样“花样营销”吸引住购房者。在这里之中，深圳和东莞等粤港澳大城市再次出现“低首付”的状况，多年未见的“低首付”重现江湖，这到底是营销手段或是圈套?
通过一年多的是深层调节，深圳楼市早已产生显著转变，新房子“选房”状况早已非常少产生。现阶段，大部分还没售完的新房子新项目都是在发布不同程度的折扣活动。
“目前只必须首付89万余元就可以买到65平方米的两室企业，折后平均价每平米7万多元。”在罗湖区清水河，一处新房子搞出了这种广告宣传，而业务员已经全力以赴推销产品，“相当于开发商立即送1.2成的首付，这在中后期是不用还的，也就相当于开发商优惠了60余万元。”
但在紧邻深圳的东莞，最近有许多开发商选用这种低首付营销战略。新闻记者发觉，一些新楼盘搞出“0.5成首付”购房的广告宣传，乃至也有“零首付”，但必须购房者在5年之内或一定时间内结清首付。在东莞虎门从业房地产销售的沈经理告知新闻记者，东莞现阶段很多新楼盘的要求是二成首付，但规定必须是“白户贷款”，即无买房纪录、无房贷记录等。针对“0.5成首付”甚至是“零首付”，大部分是开发商优先垫付资金给购房者，随后承诺在一定阶段内偿还。“这个方法比较合适做生意的顾客，等资金回笼了也能够弥补首付款，但对一般购房者，这些方法只能增加还贷工作压力，在还房贷利率的与此同时还分期偿还首付。”新闻记者也访谈多名购房者，大部分购房者表明对低首付方法的兴趣不大。“现在买房工作压力早已非常大，分期付款首付款并没减轻压力。”
有专业人士对我们代表，依照有关住宅贷款管理办法，购房者务必一次性支付首付款，不会有开发商自身贷款给购房者交给自身的观点。就在近日，坐落于深圳深圳龙岗的勤诚达誉府公布严正声明，回复“一成首付”传言。申明表明，对于最近一些房产中介为吸引客户，发生的低首付、垫付资金购房等虚报虚假宣传策划，新项目严正声明，对虚假广告个人行为绝不饶恕，请各内行人标准宣传策划，切忌为吸引住销售市场关心作出虚假广告，危害项目工作纪律。先前，有房产中介公司声称该新项目能够“一成首付”，剩下二成首付开发商先垫款，并且免收贷款利息，购房者能够半年还贷一次，2024年底交楼边将剩下首付所有结清就可以。
“低首付乃至零首付，这可是2008年上下深圳楼市发生的景色，真没想到如今又发生了。”一位购房者有一定的感叹。深圳一家大型的房地产企业市场部人员告知新闻记者，虽然房地产调控释放压力的期望有一定的提温，但如果新项目的自身条件一般，开发商也不愿意“等”销售市场转暖，要不延迟时间新开盘楼盘新房开盘，要不便是根据折扣优惠冲销量。根据降首付的方法来营销，实际上已是在打现行政策的“擦边”。
最近，各地小区业主因交房无期徒刑积极停贷，引起销售市场关心。针对住房贷款销售市场，有行业内人士担忧，开发商根据关联第三方公司为名贷款给购房者支付为自己，其实质与首付贷一样。
“看到买回深圳的希望了。”5月14日，“莞七条”落地后，苗淼充满干劲，距离卖掉东莞安家深圳的小目标又近了一步。
2018年上半年，楼市火热，“网红盘鼻祖”华润城润府三期开盘，万人空巷。也是这一年，经济学家樊纲提出著名的“六个钱包”理论。
够不上深圳，苗淼曲线买房，在喜提华为的东莞松山湖隔壁大岭山镇，举全家之力上车。2019年底，楼盘交付，苗淼收房。蹭着松山湖的热度，大岭山算是跑赢大盘，苗淼的房子涨了一百多万。
最近这一年，楼市遇冷。即便房子还在限售期，苗淼依然充满焦虑，新房不断上新，谁会买二手房呢？
“莞七条”发布，苗淼看到了希望。
根据新政，东莞住宅限售年限从3年调整为2年。这意味着，苗淼的房子今年年底就“解限”了。二孩家庭可以多买一套房，意味着市场上又多了很多房票。
政策落地、房贷利率下调，楼市活跃起来，苗淼的房子或许也能更易出手。
新房到访量创年内新高
东莞的开发商比苗淼更快看到希望。
5月14日，位于东莞谢岗的招商保利依城大观发布《紧急通知》称，因政策影响，售楼部看房客户激增，请销售通知客户采用预约制看房。
《紧急通知》指出，为确保前期已经看过房的意向客户能够知晓动态，现场销售优惠保留到明天（5月15日）24点，从2022年5月16日开始，商铺上涨4个点、洋房上涨3个点。
时代周报记者致电招商保利依城大观售楼部获悉，优惠取消属实。
“我们（置业顾问）的优惠权限已经被收回了，不过可以向领导申请试试。”招商保利依城大观销售人员表示。
位于东莞万江的奥园翡翠澜湾，同样在“莞七条”发布当日涨价。
时代周报记者获得的《关于东莞奥园翡翠澜湾项目在售产品价格上调通知》显示，“结合近期市场政策调整，以及项目复工复产的具体情况，所有在售产品于5月16日起，价格上调2%，且所有特价政策一律取消。 ”
开发商涨价的底气来自激增的来访量。
据合富研究院监测，“莞七条”发布的首个周末，阴雨天也未能影响各大楼盘案场的来访量上升，上周日（5月15日）创下年内单日来访量最高记录。
不过，来访量与成交量之间并不能划等号。
招商保利依城大观一名置业顾问对时代周报记者表示，该项目于今年1月启动全民营销，推荐成交住宅或商铺，每套佣金1万元。
奥园翡翠澜湾于2021年10月取得预售许可证，356套房源获批入市。东莞市住建局官方小程序“莞e认购”显示，截至5月16日，该楼盘有209套房源可售。开盘半年，该项目去化约41%。
东莞虎门一民企营销人士姜立告诉时代周报记者，目前，“莞七条”未对新盘去化带来显著影响，客户的市场信心仍不足，观望情绪浓厚。
低价房源补涨
“莞七条”为新房市场激发改善性需求，也大幅降低二手交易成本，将增值税的免征年限由5年调整为2年。
政策落地当天，东莞二手业主纷纷调价。时代周报记者获悉，新政落地24小时内，共有307名业主调整报价。
据诸葛找房监测，5月16日10点往前的24小时内，东莞二手市场上，涨价房源有103套，涨幅最大的房源是塘厦奥园观澜誉峰一套约124平方米4房。
诸葛找房提供的变动记录显示，该房源于今年4月14日在乐有家挂盘出售，报价385万元，4月26日下调报价至348.8万元，5月15日上调报价至454.7万元，涨幅高达109.5万元。业主自称，“全新装修，只住了3个月。由于孩子在深圳上学，被迫卖房搬回深圳。”
时代周报记者观察发现，涨价房源的百分点大多在个位数，意在试探市场热度。
比如，常平嘉宏地王大厦一套二手房，于2021年4月挂盘出售，报价96万元。经过8轮调价，这套房源在5月16日的最新报价是100万元，上涨4万元。
来源：诸葛找房网站
乐有家营销副总裁郭凤敏告诉时代周报记者，涨价的主要是在“莞七条”后更容易出售的房子，比如“多证合一”的房子。
“这部分房产的价格过往低于市场价，客观来讲，属于补涨。”郭凤敏强调。
有业主上调报价试探市场，亦有业主下调价格借机出货。
来自诸葛找房的数据显示，同期的24小时，降价房源有204套，几乎为涨价房源的两倍。而且，降幅动辄10%起步，不乏20%甚至更高。
以虎门万达广场房源为例，一套约93平方米3房，5月16日下调报价至350万元。大约1年前的初始挂盘价是450万元，跌幅超过22%。
同在虎门的万科云城，一套约91平方米3房，最新报价378万元，4月的初始报价是428万元，降价50万元。链家平台显示，目前虎门万科云城在售房源315套，包括车位、公寓、住宅等，最近3个月成交5套。
卖家有心让利出货，但市场是否买单仍有待观察。
郭凤敏表示，“莞七条”虽然对市场信心有积极的促进作用，但目前市场观望情绪浓厚，买卖双方心态较为理性。
深圳“大厂打工人”宋阳原计划在莞购房。为获得买房资格，他从2020年开始在东莞缴纳个税。如今，即便已经有了名额，手握一百多万现金的他，已经提高了选房标准，不会冲动入市。
郭凤敏认为，“房住不炒”的总方针没有改变，政策频出是为助力房地产行业平稳发展，满足合理购房需求。同时，“莞七条”出台有利于满足业主出售房产的合理需求，让房地产能够处于合理的流通状态。“莞七条”有望促进楼市一定程度的回暖复苏。
某研究院高级分析师李兴旺认为，“莞七条”提出满足合理购房信贷需求，在“因城施策”背景下，此后东莞首付比例、贷款利率均有望调整，后市成交可期。
（应受访者要求，苗淼、姜立、孟振朗、宋阳均为化名）
近日，东莞市在楼市新政刚出半个月之后，便再次出手整顿了楼市价格，这一次的新政是要求购房者将所有的钱款打到专门的账户中去，而且对于不及时还款的住户，将会实行强制性措施。而除了东莞市之外，全国各地其实都陆陆续续除了一些楼市新政，所以对于即将要买房的人来说，一定要注意的事情是，现在只适合买房来自住，切勿买房来投资。
首先，我国本身人口增长率就屡创新低，很多年轻人不愿意结婚生子，其实就是因为房价太高了，毕竟中国人骨子里就认为结婚需要一套房子。因此，为了鼓励年轻人结婚生子，国家才会一而再再而三打击楼市的恶意营销，尤其是对二手房的打击，力度是非常大的。
对于新房而言，目前大部分银行都是愿意贷款的，但是大家千万不要因此便买新房投资了，因为一旦新房买到手，过段时间卖出去的话，依然是二手房，到时候没有银行愿意给买二手房的买家贷款，那么二手房的市场就会越来越低。
其次，对于即将要买新房的人来说，一定要看准楼盘，例如最近苏宁就将太原市的苏宁广场卖掉了，用来填补在西安市的某楼盘的亏缺，如果大家选中了质量不好或者资金短缺的楼盘的话，那么不仅仅会导致交房时间远远比预计时间完，到时候成为烂尾楼的几率也会非常大，这也是目前买房最需要注意的一点。
最后，现在很多城市的新区都已经慢慢发展起来了，所以大家买房也没有必要盯着原本的市中心，可以适当考虑一下新区中比较好的楼盘，毕竟楼盘建立起来了，楼盘附近其他的配套设施也会慢慢跟上的。
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