收费模式大致可以分为三种:
1、按建筑面积收费 代表省份-河南
2、按消防造价收费 代表省份-湖南
3、按消防系统收费 代表省份-山东
建筑消防设施维修保养费以火灾自劢报警系统维修保养费用为计算基准,加上其他相关设施的维修保养费用,为该工程总费用。
计算公式:
M=A+B+C+D+E+F
式中:M=建筑消防设施维修保养总费用 A=火灾自劢报警系统维修保养费用
B=自劢灭火系统维修保养费用
C=防排烟系统维修保养费用
D=防火卷帘系统维修保养费用
E=消火栓系统维修保养费用
F=消防广播、疏散指示标志维修保养费用 火灾自劢报警系统维修保养费用A,按探测器数量规模及系统投入使用年限计算,具体如下表。[单位:元/每只探测器] 自劢消防系统其他消防设施,以其服务区域自劢报警系统维修保养费用为基准计算。
设有自劢灭火系统的,B=40%A;
设有防排烟系统的,C=25%A;
设有防火卷帘系统的,D=200元×卷帘门数; 设有消火栓系统的,E=35%A;
设有广播、疏散指示标志系统的,F=20%A。
扩展资料：
一、 消防设施维护、维修范围
火灾自动报警系统的维护、维修范围包括：
1、火灾自动报警系统
2、自动喷水灭火系统；
3、气体灭火系统；
4、消火栓系统；
5、消防联动设备的维护维修负责到消防联动设备的接口；
6、消防报警线路和消防联动线路及消防联动电源线路、管路出现问题包括短路、断路。
我公司将对维护、维修范围内出现的故障免费人工进行修复(如人为的短路、断路、设备损坏等故障则不属维修范围)；如设备老化损坏，无法修复的，由贵单位负责购买新的设备，我公司负责安装。
系统检测和维修过程中贵单位应提供必要的工作环境及人员配合，否则出现不可预知的损失我公司有权拒绝赔付及提供以上服务。
二、 消防系统中各子系统的服务范围
1、 火灾自动报警系统
（1） 对火灾报警系统作定期检查和试验。
a 对火灾报警控制器的各功能进行试验。
b 采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。
c 每年对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验。
（2） 对消防系统联动设备作定期检查和试验。
a 每年对防排烟设备、防火卷帘门等控制设备做消防联动试验两次。
b 每年对火灾事故广播进行消防联动试验两次。
c 每年对电梯进行强制停于首层消防联动试验两次。
d 每年对消防通讯设备在消防控制室进行对讲通话试验两次。
e 每年进行强制切断非消防电源消防联动试验两次。
（3） 对火灾自动报警系统控制线路及联动线路的故障进行维修。
（4） 对火灾自动报警系统的故障进行维修。
（5） 对火灾自动报警系统的消防通讯线路、消防主机电源检查及消防主机接地线路的故障的检查及维修。
参考资料：
电梯招标的关键点，归根结底就是这三大管理模块：
时间管理
有效的时间管理，可使设计与生产、采购、安装相互衔接、彼此协同。做好电梯招标的时间管理就需要注意这三项：招标时间、供货时间、安装时间。
11 招标时间
关于电梯招标时间的确定，到底是工程开工前，还是结构封顶后？
由于电梯设备是整机定制、排产周期长的特点，确定电梯招标时间的基本原则是宜早不宜晚，尽量前置，一般建议在方案、扩初报批完成后，进行施工图设计前完成招标。因为电梯品牌、类型不同，电梯井道尺寸大小也不尽相同，假设在封顶后进行，主体结构部分已施工完毕，电梯基坑、井道、机房已经成型，此时才确定电梯供应商则容易出现以下情况：
a、井道尺寸
• 井道偏大，造成建筑面积浪费，增加成本；
• 井道偏小，可能需要非标生产，从而增加电梯成本；
• 井道尺寸正好，满足要求且无偏差。
b、有无机房
采用传统的有机房电梯还是采用小机房、无机房电梯，需要在方案设计中确定。相对有机房电梯，无机房电梯对外观要求较高的建筑物具有优势，不会因为顶层有机房而破坏预期的外立面效果，如商场、标志性建筑，大多会采用不影响外观的无机房电梯。
所以，为了控制已知风险——基坑、井道、机房与电梯规格的不相匹配，需要提前确定电梯方案及厂家，设计部门根据选定厂家提供的电梯图纸、产品技术规格表进行设计，既可以减少使用空间的浪费，又避免了日后工程返工。
12 供货时间
一般电梯交货以到库为止，剩下的就是安装方面的事了。在招标文件中约定电梯产品的交货时间，一般要考虑三个因素：电梯生产周期、免费保管期、土建进度。
电梯设备的生产周期一般为3~4个月；根据与工程部沟通的时间来看，电梯设备的到货时间以楼栋已经封顶、塔吊还没有拆除为宜。如果在封顶前，就要考虑仓储保管问题，通常电梯厂家会有一定时间的免费保管期，超过这个时间不发货，厂家会收一定费用；而在塔吊拆除后，会产生二次吊运的问题，且不便于电梯安装。
13 安装时间
电梯工程的安装工期一般与安装工作量有关，电梯台数、层站数、楼层高低等因素。在土建条件、电源条件等正常情况下安装一台1000kg、10~30层站的客梯一般需要20~40天左右。
技术管理
电梯是特种设备，具有专业性强、安全性要求高等特点，电梯工程的设备配置和现场安装直接影响电梯的外观装饰、使用性能，又间接影响用户的观感和乘坐的舒适性。在电梯工程的技术管理上，要特别注意考察电梯制造厂家的技术实力和水平，注重整体技术性能的最优而不是强调个别部件是否进口。
21类型
电梯按使用类型分有：客梯、货梯、客货两用电梯、杂物电梯、观光电梯等。本篇以住宅电梯为主，住宅电梯在采购成本高低上又分为：传统有机房电梯、小机房电梯、无机房电梯。特别注意将“消防电梯”、“无障碍电梯”等特殊情况在“梯种”栏中作出注明。
22载重量
关于载重量选择，有630kg、800kg、1050kg、1200kg、1350kg、1600kg等，根据国家标准是75kg/人，目前常用住宅电梯为1050kg，载13人，不同建筑可根据其性质及人流量，选定载重量。需要注意轿厢地板装饰采用石材地面时的超重影响。
根据某品牌电梯的报价分析，载重在高中低档次上，价格变化的趋势较为一致。以某品牌中档，载重1050kg为例：
23梯速
电梯额定速度的选择是在满足规范最低梯速的条件下，结合电梯的经济性特点尽量提高电梯的运行效率和舒适感。梯速选择直接影响电梯设备成本、使用成本、运行效率。梯速的选择和电梯的用途、楼层高度、电梯数量、人流量等因素有关。
规范要求是指《高层民用建筑设计防火规范》——消防电梯的行驶速度应按从首层到顶层的运行时间不超过60秒计算确定。且规范说明：消防电梯可与客梯或工作电梯兼用，但应符合消防电梯的要求。比如30层住宅的电梯，就必须在60秒内从1层运行到30层。
电梯是特种设备，实行强制许可证制度，实行分级管理，级别越高、可选择范围相对越小、竞争性越低。如客梯是以电梯的额定速度分级，
A级：参数不限
B级：速度≦25m/S
C级：速度≦175m/S
电梯额定速度有：
电梯额定速度有：梯速越高，制造工艺越复杂，电梯越贵。根据某品牌中档电梯报价分析，速度在175m/s，载重1050kg时，经济效益最优。而20m/s会牵涉到更高资质要求，可选投标单位相对变少。
梯速越高，制造工艺越复杂，电梯越贵。
根据某品牌中档电梯报价分析，速度在175m/s，载重1050kg时，经济效益最优。而20m/s会牵涉到更高资质要求，可选投标单位相对变少。
同时需要
避免一个误区，同样高度的建筑并不是梯速越高越好
，这里还涉及到影响乘客舒适感的另一因素——加速度。由于人和电梯一起运动，和电梯有相同的加速度，提速越高，对应人体承受能力需越强。相比电梯以额定速度匀速升降时，电梯在启动和制动时，短时间内的速度变化对人体的反应更大。当电梯上升启动加速过程中，人体处于超重状态，在减速制动过程中，处于失重状态；下降时则相反。所以在选定速度的时候还要考虑到普通人对加速度的承受能力，避免出现速度过快对人造成不适影响，降低乘坐舒适感。
同时需要避免一个误区，同样高度的建筑并不是梯速越高越好，这里还涉及到影响乘客舒适感的另一因素——加速度。由于人和电梯一起运动，和电梯有相同的加速度，提速越高，对应人体承受能力需越强。相比电梯以额定速度匀速升降时，电梯在启动和制动时，短时间内的速度变化对人体的反应更大。当电梯上升启动加速过程中，人体处于超重状态，在减速制动过程中，处于失重状态；下降时则相反。所以在选定速度的时候还要考虑到普通人对加速度的承受能力，避免出现速度过快对人造成不适影响，降低乘坐舒适感。
24驱动方式
电梯的驱动方式有：交流电梯（交流双速、交流调速、变频调速）、直流电梯、液压电梯、齿轮齿条电梯、螺杆式电梯、直线电机驱动电梯。住宅电梯中使用较多的永磁同步无齿轮的曳引机，就属于交流电梯。
25控制方式
目前，电梯控制方式按技术水平高低分为微机控制、PLC可编程控制器等，主要用微机控制，如果楼宇中布有数台电梯，建议采用微机群控或并联方式以提高使用效率，此时群控或并联电梯的额定速度和停层站应当一致。
26安装调试
电梯使用效果由设备配置、安装情况决定。电梯作为一种机电产品不是整机出厂，而是在使用现场组装、调试、运行。技术先进的电梯制造公司对电梯产品各个主要部件之间进行技术配合，安装效果比较好。而有时候即使主要部件为高配产品，但没有进行较好的安装，也很难保证达到预期效果。一般电梯安装由供应商自有安装队，或者有长期合作的电梯安装公司进行，在招标文件中要明确安装队伍要求、定标前要考察确认，预防挂靠转包行为。
27安全
由于电梯属于特种设备，国家实行强制许可证制度，供应及安装必须具备特种设备制造许可证、安装维修改造许可证。主要安全部件有：限速器、安全钳、缓冲器、门锁等，这些部件可以是供应商自己生产，也可以是外购配套。例如：杭州沪宁生产的安全钳和缓冲器；广州赛维拉生产的导轨等。
《特种设备安全监察条例》中规定：“电梯的安装维修改造，必须由电梯制造单位或通过合同委托、同意的依照本条例取得许可的单位进行。电梯制造单位对电梯质量及安全性能涉及的质量问题负责。”
28售后
电梯售后主要体现在服务上，在招标阶段控制的关键环节是维保队伍的选择、维保时间和响应及时率的确定等。
一般供应商会提供2年维保，再细化一些的话，可在招标的时候要求供应商注明保修期内接到故障通知后的到场时长、完成应急处理时长、保修期内现场维保跟踪次数等，招标时可用于各方比较，定标后在合同中注明。关于售后，曾有某住宅项目因采购数量较大，与电梯供应商协议在小区内设有维保点以及时响应售后的例子。
29界面
电梯工程的界面划分不管对于电梯工程自身，还是土建工程、其他专业工程，都是必须关注的一项工作。电梯安装与土建总包、各强弱电专业分包都有着密切的关系，其相互间的界面需要约定清晰，施工过程中做好交接，具体可形成界面表，避免日后扯皮推诿，或者结算时发生争议。
在招标文件中需要注意与总包合同有关的以下4点内容：
（1）总包配合费用的计取方式。
（2）电梯井道脚手架的架设界面。
（3）施工电梯拆除后，正式电梯做临时电梯的相关要求、责任、费用。
（4）电梯井道牛角梁架设，需要电梯厂家深化，此部分价格一般不在总包范围，招标时可要求厂家报价，以做今后价格对比。
例如：电梯工程与机电、弱电工程的界面表
在技术管理上，除了上述常规9项外，还要注意一些特殊的技术要求，比如相关政策文件增加的物联网、断电平层等要求，消防电梯选择单侧开门等这些内容在甲方制定技术规格书时要注意考虑。
成本管理
电梯工程的成本管理可以算是建筑工程中全寿命周期成本管理的一个典范。电梯的工程成本仅占全寿命期成本的1/3，使用成本远超工程成本。因而在招标中需要同时考虑设备成本、安装成本、使用维护成本。
31 产品定位
311品牌档次
市场上电梯品牌主要集中在三大系列，欧美电梯强调安全、舒适、高效率、故障率低、使用寿命长，而日系电梯则更多考虑的是舒适度。
• 国产品牌：永大、康力等
• 日系：三菱电机、日立、富士达、东芝
• 欧美系：美国奥的斯、德国蒂森、瑞士迅达、芬兰通力
价格高低在电梯档次选择中的作用视其对每个项目建安成本的敏感度而定。有些项目，可能电梯的价格并非敏感因素， 而需更注重安全性，如高速梯。
在价格方面既要关注进口、合资、国产之分，也要注意一线、二线品牌的差异。以三菱为例，就有三菱电机、上海三菱之分； 同一线品牌相比，二线品牌在价格上具有绝对优势。
在选择进口品牌的电梯时，也无须追求全部的部件都进口，主要关注点在于国内外品牌尚有技术差异的部件，比如曳引机、电刷等传动部件，需要原厂进口，其他可选用国内生产，可降低整体造价。但也不能迷信于洋品牌、进口，“报关证明”也不一定能证明电梯就是在国外生产的，作为专业人士应遵循最基本的专业原则，结合电梯行业特征和技术特点来追求“集成最优”－性价比最高。
在电梯的招标文件中，应明确要求供应商提供《主要部件清单》，以便了解产品配件的厂家信息，判断设备性能。
●有些品牌拥有自主核心技术，产品配件均为原厂出产，性能优，使用感舒适，价格也高；
●有些品牌缺乏自主核心技术，整部电梯的绝大部分部件需向国内各个电梯配套厂家采购，进行整体组装，相比之下有价格优势；
●也有品牌随着对生产技术的精进，选择高标准的电梯部件进行配套，开发整机，强化产品质量，在安全、质量、性能上也能满足客户要求，不断被用户肯定。
312功能
每个品牌的电梯都分标准功能、选配功能。以某品牌为例：
每个品牌的电梯都分标准功能、选配功能。以某品牌为例：根据项目定位，选用适应的功能，若暂时不确定选配功能，可在招标时要求电梯厂家对各种选配功能进行报价，供最后定标选型时参考。
根据项目定位，选用适应的功能，若暂时不确定选配功能，可在招标时要求电梯厂家对各种选配功能进行报价，供最后定标选型时参考。
例如：群控电梯可以集中管理叫梯，节约用电，前期投入时也可以减少厅外召唤面板。
313整体性能
选择电梯时需对电梯产品的整体性能进行技术评价，根据预算选择适宜的电梯品牌及型号。在进行技术评价时要考核电梯制造商的工业实力、技术水平、资金情况。不但要对电梯几大部件的质量提出要求，而且要重点考察其在电梯制造上的整体技术性能。
314装饰要求
电梯装饰档次、价格由目标成本决定，影响电梯装饰的材质、形式、外观要求。装修标准的选择，一般项目可考虑厂家自带装修，高档住宅和写字楼等高端项目一般由精装单位负责，在计算荷载时需要预留装修重量。特别要注意招标文件要注意电梯轿厢地板材料的选择，避免超重和影响轿厢净空。电梯装饰一般以不锈钢、喷漆钢板分别作为客梯、货梯的标准配置，电梯厂家也都有专门的电梯装饰方案供选择，需要在招标文件中明确。
32 成本分析
电梯工程的全寿命期成本主要可分为三部分：供应成本、安装成本、使用成本，使用成本不计入建安成本范围。
以一台中档小机房电梯，27层/27站，速度175m/s，荷载1050kg，井道尺寸2126，上海→江苏为例进行成本分析示例：
以一台中档小机房电梯，27层/27站，速度175m/s，荷载1050kg，井道尺寸2126，上海→江苏为例进行成本分析示例：
我们发现，本案例中在电梯在使用寿命期20年时的使用成本占比高达66%，使用成本是工程成本的2倍。
以下是明细分析：
● 工程成本
工程成本即供应成本、安装成本，包括与电梯相关的设备基价、选配价格、装修价格、运输费用、关税(若进口)、保险费、土建费用、安装费、调试费、初检费及承诺的质保期等（总包配合费一般由甲方直接在总包合同中计列）。
在招标文件中需要明细报价包括的范围，比如电梯第三年维保期满前的技术检测合格证要包含在内。
在招标文件中需要明细报价包括的范围，比如电梯第三年维保期满前的技术检测合格证要包含在内。
● 使用成本
电梯的使用成本一直伴随其寿命期，包括：在使用期间的年检费、质保期后维保费、维修材料费、电费等。
因电梯属于特种设备，一般由电梯厂家的指定单位维护，容易产生价格垄断，所以建议在招标文件及合同中锁定交付后5~10年的维护费用（包括易损件价格、质保期后维保费），这样提前报价可避免售后阶段的坐地起价，以控制电梯的使用成本。
因电梯属于特种设备，一般由电梯厂家的指定单位维护，容易产生价格垄断，所以建议
在招标文件及合同中锁定交付后5~10年的维护费用
（包括
易损件价格、质保期后维保费
），
这样提前报价可避免售后阶段的坐地起价，
控制电梯的使用成本
33付款方式
电梯合同一般有预付款。电梯属于以销定产的特殊商品，是电梯厂家按合同要求的定制产品，而电梯设备成本中原材料费用占比大，所以一般有预付款或定金。不同的电梯厂家有不同的付款要求，一般可以选择其中几个节点进行支付：合同签订后、排产前、提货前、到货后、安装队进场前、安装验收后、质保期到期后等。对于电梯这种特殊标段，建议付款条件尽可能宽松。
总结
这是我从施工单位转岗地产成本后第一次接触电梯工程招标。开始招标时也做了相关准备，如查资料、找同事请教，但是当收到回标文件后发现，问题总是“突如其来”。我后来在对这次电梯招标复盘时发现，主要是缺少系统性认知，理解也是碎片化。
电梯招标标底小、看似简单，实则更复杂——电梯是国家实行强制管理的特种设备，是整机定制商品，其全寿命期使用成本远超工程成本。电梯工程所具有的这三项特征，决定了电梯的招标管理难度并不小、可以精进和持续迭带的空间还很大。我按项目管理知识体系对其系统梳理、归纳、化繁为简，把相关要素串联起来，电梯招标的关键分为时间、技术、成本三大管理模块。在时间管理上做好招标、供货、安装这三个环节；在技术管理上把握电梯性能的关键点；在成本管理上追求集成最优、全寿命成本最低
苏州《关于加强电梯安全管理工作的意见》关于加强电梯安全管理工作的意见
为进一步强化电梯安全管理，推动治标与治本相结合，有效预防和减少电梯安全事故，切实保障人民群众生命财产安全，根据《中华人民共和国特种设备安全法》《江苏省特种设备安全条例》等法律法规，结合苏州实际，现就加强我市电梯安全管理工作提出以下意见。
一、认清严峻形势，高度重视电梯安全工作
随着经济社会的快速发展和城镇化的加快推进，电梯应用已十分普遍。我市是电梯使用大市，在用电梯数量已近10万台，并仍在以较快速度增长；我市又是电梯生产大市，目前全市每年生产的电梯约占全国产量的四分之一。我市电梯安全管理面临面广量大、任务繁重的严峻形势，安全事故时有发生。各地、各部门必须充分认识电梯安全监管对促进民生保障和电梯产业健康发展的重要意义，进一步增强做好电梯安全工作的使命感和责任感。要坚持安全第一、预防为主、综合治理的原则，落实党政同责、一岗双责、齐抓共管的要求，强化过程监督，推动责任落实，着力构建政府统一领导、部门依法监管、镇（街道）属地管理、单位（业主）全面负责、社会监督支持的电梯安全多元共治工作格局，努力形成监管机制完善、安全措施到位、应急救援及时、矛盾纠纷化解有效的电梯安全保障体系，不断提升我市电梯质量和安全水平，最大限度预防和减少电梯安全事故。
二、采取综合措施，强化电梯安全监管
（一）严格电梯生产质量安全监管。督促电梯制造企业树立“质量是生命，生命只有一次”的理念，严格落实质量安全主体责任，推行企业“质量首位制”，第一责任人切实履行质量安全第一责任。建立完善电梯产品设计、制造、安装、改造、修理等各环节的质量安全管理制度，严格按照相关法律法规及安全技术规范、标准进行生产和施工，将提升产品质量作为企业发展的核心竞争力。对因设计、制造等原因造成电梯存在危及安全的同一性缺陷的，督促电梯制造企业立即停止生产，依法实施召回，及时消除安全隐患。组织第三方机构对电梯及主要零部件质量进行监督抽查，促进生产、安装环节的质量提升。
（二）强化电梯使用和维保质量安全管理。落实电梯使用管理单位履行安全管理主体责任，加强住户装修期间对电梯的管理和保护工作，减轻装修过程对电梯的损坏。加大对电梯维护保养单位的监管力度，督促其严格按照安全技术规范进行维保，对学校、幼儿园、医院、车站、客运码头、商场、体育场馆、展览馆、公园等公众聚集场所的电梯，根据运行实际状况增加维护保养频次和维护保养项目。积极推动由电梯制造企业直接进行电梯维护保养，逐步建立以电梯制造企业为主体的电梯维护保养体系。住建和质监（市场监管）部门要建立对物业公司和电梯维保单位的联合检查机制，将电梯使用安全管理和电梯维保质量作为对物业公司和电梯维保单位的重要考核内容。
（三）抓好电梯安全隐患排查治理。加强电梯安全日常监管，组织开展电梯安全隐患日常排查治理，重点加强对公众聚集场所和故障频发电梯的隐患排查。电梯未明确使用单位的，不得投入使用。质监（市场监管）部门要建立健全安全监察、检验检测、稽查执法“三位一体”的工作机制，对存在严重隐患的电梯可依法查封，推动电梯安全隐患处置的及时“闭环”。各地要组织相关部门加强联合监管，形成监管合力，及时发现和查处影响电梯安全的违法违规行为。
（四）加大住宅电梯维修改造更新力度。对于使用期超过15年，或运行故障率明显偏高、不能满足安全使用要求的住宅电梯，使用管理单位应当委托电梯检验检测机构进行安全风险评估，并根据评估结果进行大修、改造或更新。研究制订电梯维修申请使用住宅专项维修资金的相关办法，简化审批程序，加快办理速度。未交存住宅专项维修资金的老旧小区，所需费用由电梯所有人（业主）筹集或由当地政府出台相应补贴政策。
（五）推进电梯应急救援平台和物联网建设。深化“96333”等电梯应急救援指挥平台建设，加快完善以电梯使用管理单位为主体、电梯维保单位为主力、社会救援力量为补充的电梯应急救援体系。各地应加快建立电梯应急救援平台，2016年实现大市范围全覆盖。建设电梯物联网信息系统，充分发挥物联网信息技术在电梯动态监控、自动报警、快速处置、信用监管等方面的作用。积极开展电梯运行大数据的采集、分析和应用，定期向社会公布电梯维保单位不良记录、故障频发电梯、电梯困人救援等信息。
（六）做好电梯设置相关管理工作。加强对与电梯安全相关土建工程的监督管理，确保电梯机房、井道、底坑等设计与施工符合相关技术标准规范。完善电梯采购、招标工作，提高电梯配置水平，确保电梯的配置数量和参数性能与建筑结构、使用需求相适应，符合国家和省有关标准。逐步提高精装修房的比例。
（七）实施电梯分类监管。全面实施电梯使用管理单位的分类监管，根据其安全管理状况和电梯风险特性的综合测评结果，对排名靠后的电梯使用管理单位予以重点监管，加强工作指导和安全隐患督查。进一步推进电梯维保单位的分类监管，深化全市电梯维保单位星级评定工作，建立全市电梯维保单位“黑名单”制度，加大对主体责任不落实、违法违规现象多发、事故隐患整改不及时的电梯维保单位的检查频次和查处力度。
（八）构建电梯安全社会化监管格局。充分发挥电梯业商会的作用，进一步加强行业自律和服务诚信体系建设，定期发布电梯维保指导价格，倡导公平、有序的竞争环境，引导电梯行业良性发展。畅通社会监督渠道，认真研究并及时采纳群众对电梯安全工作的合理化意见和建议，鼓励社会公众和新闻媒体积极参与电梯安全监督。鼓励推行电梯安全责任保险，充分发挥责任保险机制事前预防、事中管控和事后补偿功能。
（九）建立健全电梯质量安全追溯和责任追究机制。针对电梯选型和配置、土建工程设计施工、采购招投标以及电梯生产、经营、安装、检验、维保、使用管理等各个安全环节，构建电梯质量安全全程监管链。建立电梯质量安全可追溯机制，完善各环节的质量记录，做到“一梯一档”。健全电梯安全责任追究机制，对发生电梯事故或重大影响的电梯突发事件，要认真查明原因，依法严肃追究相关单位的法律责任。
（十）加强电梯安全宣传教育。充分利用报刊、电台、电视、网络等宣传渠道，采用现场咨询、安全课堂、应急救援演练等多种方式，深入企业、学校、社区和人员密集的公共场所，广泛开展电梯相关法律法规和安全使用知识宣传教育，切实提高全社会电梯使用安全意识和应急处置能力。
三、落实各方责任，实行齐抓共管
（一）强化政府领导责任。各市、区政府（管委会）对本辖区电梯安全工作负总责，要加强对电梯安全工作的领导，督促相关部门认真履行电梯安全监管职责，及时协调解决电梯安全工作中的重大问题和事项。镇政府（街道办事处）负责本辖区电梯安全管理，督促电梯制造企业和维护保养、使用管理单位履行各自安全主体责任，协调落实电梯日常安全运行的经费保障。要采取措施，推动解决“无物管、无维保、无修理资金”的“三无电梯”问题。
（二）明确部门监管责任。相关部门应按照各自职责，共同做好电梯安全监管工作。
质监（市场监管）部门：负责依法实施对电梯制造企业、安装改造修理和维护保养单位、使用管理单位、检验检测机构的安全监察及相关作业人员的考核，加强质量监管，查处有关违法违规行为，组织电梯事故调查处理。
住建部门：负责对电梯机房、井道、底坑等设计与施工的质量监督，督促物业服务单位加强对电梯维护保养活动的监督和相关服务，协调解决电梯修理、更新、改造所涉住宅专项维修资金的使用事宜。
安监部门（安委办）：将电梯安全纳入全市安全监管体系，依法参与电梯安全事故调查和处理。
公安部门：负责电梯群体性突发事件应急处理、现场秩序和安全维护，依法查处破坏电梯设施、危害公共安全等违法行为。
消防部门：开展特殊情况下的电梯应急救援，实施电梯消防安全监督管理。
财政部门：保障电梯安全监管工作经费和有关装备投入。
发改部门：支持电梯安全的相关重点项目的建设，推动相关企业关键技术、产品和服务的研发与产业化。
经信部门：对电梯物联网安全监控运行所需的信息通信给予政策支持，推动电梯制造企业加强品牌建设、提升产品质量。
科技部门：支持电梯研发制造、检验检测环节的技术创新，对电梯相关科研项目给予政策扶持。
人社部门：支持电梯行业人才培养、引进工作，对电梯安全监督管理、检验检测和电梯从业人员的职业技能培训等给予政策支持。
工商部门：会同有关部门依法会审并推广电梯委托使用管理合同及维护保养合同示范文本，依法查处电梯违法销售经营行为。
民政部门：支持电梯行业协会规范发展。
保监部门：支持保险机构参与电梯安全责任保险承保工作，鼓励保险机构充分发挥风险管理方面的专业优势，加强风险管理资源投入，提高风险事故的应急处理和理赔服务水平，助力完善电梯安全管控和事故赔偿体系。
教育、交通、商务、卫生计生委、体育、旅游、铁路等部门负责本行业、本系统电梯使用安全监督管理和综合协调。宣传、新闻等部门负责组织协调做好电梯安全管理工作的报道和舆论引导工作。
（三）落实电梯从生产到使用各环节的主体责任。涉及电梯安全的各责任主体要严格遵守相关法律法规，建立健全电梯安全责任制度，切实加强电梯安全管理。
电梯制造企业：对所生产的电梯质量实行终身负责制，对出厂电梯的安装、改造、修理、维护保养、使用等环节加强监督和指导。密切跟踪电梯运行情况，发现存在隐患的，应及时告知电梯使用管理单位，并协助使用、维保单位落实整改措施。
电梯经营单位：确保所售电梯符合安全技术规范及标准的要求，相关技术资料和文件应当齐全。
电梯安装、改造、修理和维护保养单位：电梯安装、改造、修理单位应按照法律法规及安全技术规范的要求进行施工，对施工质量、现场安全负责。电梯维护保养单位应对其维护保养电梯的安全性能负责，按照维护保养合同及法律法规、安全技术规范、标准的要求，做好维护保养记录，确保维护保养质量。
电梯使用管理单位：对电梯安全使用负责，承办电梯使用登记，建立岗位责任、隐患治理、应急救援等安全管理制度和电梯事故风险防范机制，做好日常巡查工作。
电梯检验检测机构：承担电梯安全法定检验、技术鉴定及风险评估工作，接受委托对应急申请使用维修资金的项目进行检测鉴定，对其检验检测结果、鉴定结论负责。严把电梯安全运行检验关，发现超期未检、检验不合格等严重事故隐患及时督促整改并上报当地政府监管部门。
四、加强工作保障，健全长效机制
（一）构建协调处理机制。建立由市政府分管领导牵头的电梯安全管理联席会议制度，协调解决有关问题。各市、区政府（管委会）也要建立相应的电梯安全管理协调机制。要充分发挥基层政府的社会管理作用，建立健全由镇政府（街道办事处）牵头协调处置、相关部门和社会组织参与的电梯矛盾纠纷调解机制，妥善解决因安全事故、运行故障、修理改造更新资金不落实等问题可能引发的群体性纠纷，切实维护社会稳定。
（二）完善经费保障机制。切实加大财政资金投入，保障电梯质量监督抽查、风险监测工作，推动电梯应急救援和物联网信息技术的研发和应用，支持电梯科技项目。积极探索多渠道、多元化资金投入机制，推动建立切实可行的老旧住宅电梯维修改造更新经费筹措机制。
（三）加强人才队伍建设。充实基层电梯监管力量，加大监管力度。建立电梯安全专家库，配合行政管理部门开展电梯招投标评审、技术鉴定、监督检查、事故调查等工作。针对电梯行业人才需求矛盾突出的情况，要广泛组织开展岗位技能竞赛和培训，引导企业加强人才培养，不断提高电梯生产、安装、维保人员的职业道德和技能水平。
（四）推进电梯安全管理地方立法。根据相关法律法规，结合我市实际，推动出台《苏州市电梯安全管理条例》，提高我市电梯安全管理工作的法治水平。
（来源：苏州市人民政府网站）
各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅（委、管委、局）、党委政法委、文明办、发展改革委、公安厅（局）、财政厅（局）、人力资源社会保障厅（局）、应急厅（局）、市场监管局（厅、委），各银保监局：
居住社区（住宅小区）是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。为深入贯彻党的十九大和十九届四中、五中全会精神，全面落实《中华人民共和国民法典》、《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》和《中共中央办公厅印发<关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见>的通知》有关要求，加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，现就加强和改进住宅物业管理工作通知如下
一、融入基层社会治理体系
1、坚持和加强党对物业管理工作的领导。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。鼓励流动党员、退休人员中的党员将组织关系转入社区党组织，推动市、区两级机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理，有效服务群众。
2、落实街道属地管理责任。街道要建立健全居住社区综合治理工作制度，明确工作目标，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。鼓励街道建立物业管理工作机制，指导监督辖区内物业管理活动，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接。突发公共事件应对期间，街道指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用。
3、推动城市管理服务下沉。推动城市管理服务向居住社区延伸，依托城市综合管理服务平台，建立群众反映问题的受理处置机制。明确部门和单位职责清单，压实工作责任，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。
4、构建共建共治共享格局。街道要发挥居民的主体作用，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。畅通居民投诉渠道，健全12345热线投诉转办机制，提高投诉处置效能。加强物业管理调解组织建设，发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。
二、健全业主委员会治理结构
5、优化业主委员会人员配置。街道负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。探索建立业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。市、县住房和城乡建设部门、街道要加强业主委员会成员法律法规和业务培训，提高业主委员会成员依法依规履职能力。
6、充分发挥业主委员会作用。业主大会可根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金（以下简称维修资金）使用决策权力。业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻。对多次催交仍拖欠物业费的业主，可根据管理规约规定的相应措施进行催交。探索将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录。
7、规范业主委员会运行。业主委员会应当定期召开会议，在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见，并报告社区党组织和居民委员会。业主大会可授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准。探索建立业主委员会换届审计制度。
8、加强对业主委员会监督。业主委员会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，街道应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。加大对业主委员会成员违法违规行为查处力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。
三、提升物业管理服务水平
9、扩大物业管理覆盖范围。街道要及时积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务企业，实行专业化物业管理。暂不具备设立业主大会条件的，探索组建由社区居民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作。结合城镇老旧小区改造，引导居民协商确定老旧小区的管理模式，推动建立物业管理长效机制。鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。暂不具备专业化物业管理条件的，由街道通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业管理全覆盖。
10、提升物业服务质量。全面落实物业服务企业服务质量主体责任。物业服务企业要健全服务质量保障体系，建立服务投诉快速处理机制，加强人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，做好绿化养护，协助规范垃圾投放并及时清扫清运，改善居住环境，提升居住品质，打造优秀物业服务项目。发挥物业行业协会作用，编制物业服务标准，规范从业人员行为。支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平。
11、完善物业服务价格形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。提倡酬金制计费方式。城市住房和城乡建设部门要公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的价格部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。
12、提升物业服务行业人员素质。推动物业服务人员职业技能等级认定工作。开展职业技能培训和竞赛，提高从业人员整体素质和技能水平。引导物业服务企业健全薪酬制度和员工激励制度，引入高技能人才和专业技术人才。物业服务企业在保障安全、业主共同决策同意的前提下，可利用闲置房屋用于员工住宿。符合条件的员工优先纳入住房保障范围。组织开展最美物业人宣传选树活动，增强从业人员荣誉感和归属感。
四、推动发展生活服务业
13、加强智慧物业管理服务能力建设。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。采集房屋、设施设备、业主委员会、物业服务企业等数据，共享城市管理数据，汇集购物、家政、养老等生活服务数据，确保数据不泄露、不滥用。依法依规与相关部门实现数据共享应用。
14、提升设施设备智能化管理水平。鼓励物业服务企业以智慧物业管理服务平台为支撑，通过在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器，实现数据实时采集。建立事件部件处置权责清单，明确处置业务流程和规范，实现智慧预警、智慧研判、智慧派单、智慧监督。
15、促进线上线下服务融合发展。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务 生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台，提供定制化产品和个性化服务，实现一键预约、服务上门。物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。
五、规范维修资金使用和管理
16、提高维修资金使用效率。优化维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限。建立紧急维修事项清单，符合清单内容的，业主委员会可直接申请使用维修资金，尚未产生业主委员会的，由街道组织代为维修，并从维修资金中列支相关费用。因供水、排水、消防、电梯等紧急事项使用维修资金的，维修工程竣工后，应当公开维修资金使用数额。探索维修资金购买电梯安全责任保险。
17、健全维修资金管理制度。提高维修资金管理机构专业化、规范化管理水平。采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专户管理银行，控制专户管理银行数量。探索委托专业机构运营维修资金，提高资金收益水平，并将收益分配给业主。加快维修资金管理信息系统建设，方便业主实时查询。每年披露资金管理和使用情况，接受社会监督。加强维修资金监管，严肃查处侵占挪用资金等违法违规行为。
18、加大维修资金归集力度。推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金。加大对建设单位、物业服务企业代收维修资金的清缴力度。业主共有部分经营收益应当主要用于补充维修资金。逐步实行商品房与已售公房维修资金并轨管理。
六、强化物业服务监督管理
19、建立服务信息公开公示制度。物业服务企业应当在街道指导监督下，在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、****以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和****、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。物业服务企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示，按双方约定价格收取服务费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。
20、建立物业服务企业信用管理制度。建立物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，建设全国信用信息管理平台。根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道意见等情况，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据企业信用状况，由城市住房和城乡建设部门授予信用星级标识，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。
21、优化市场竞争环境。加强物业服务企业登记注册信息部门共享，探索建立健全物业服务合同备案、项目负责人备案制度。完善物业管理招标投标制度，加强招标投标代理机构、评标专家和招标投标活动监管。引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。住房和城乡建设部门在征求街道意见的基础上，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场。
各地区各部门要坚持以人民为中心的发展思想，把加强和改进住宅物业管理作为保障和改善民生、创新基层社会治理的重要举措，切实加强组织领导，优化机构设置，配齐专业人员，加强舆论宣传，落实工作责任，研究制定出台配套政策措施，确保本通知确定的各项任务落到实处。住房和城乡建设部将会同相关部门对贯彻落实情况进行评估，总结各地经验，及时完善住宅物业管理有关制度。
住房和城乡建设部
中央政法委
中央文明办
发展改革委
公 安 部
财 政 部
人力资源社会保障部
应 急 部
市场监管总局
银 保 监 会
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